Người nước ngoài tại Việt Nam có thể mua cả bất động sản đang xây dựng lẫn bất động sản đã bàn giao. Các dự án đang xây dựng thường có giá thấp hơn và tiềm năng tăng giá cao, trong khi các bất động sản đã bàn giao cho phép nhận nhà ở ngay hoặc đưa vào cho thuê lập tức. Lựa chọn phụ thuộc vào mục tiêu, ngân sách và chiến lược đầu tư của bạn.
Những điều bạn sẽ tìm hiểu trong bài viết
- Bất động sản đang xây dựng khác gì so với bất động sản đã bàn giao;
- Ưu điểm và đặc điểm riêng của từng phương án;
- Các loại hình bất động sản mà người mua nước ngoài có thể tiếp cận;
- Khi nào nên chọn dự án đang xây dựng và khi nào nên chọn nhà đã bàn giao.
Nếu bạn xem việc mua bất động sản trước hết là một khoản đầu tư, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo bài viết «Đầu tư bất động sản tại Việt Nam: Tự cận chiến lược có hệ thống», nơi phân tích chi tiết 5 chiến lược đầu tư và giải thích loại hình bất động sản nào phù hợp nhất cho từng chiến lược.
2 Bất động sản đang xây dựng tại Việt Nam (Off-plan)
Bất động sản đang xây dựng (Off-plan / Nhà ở hình thành trong tương lai) — bất động sản được mua từ chủ đầu tư trước khi dự án được đưa vào vận hành. Người mua sẽ ký Hợp đồng mua bán (Sale and Purchase Agreement — SPA) với chủ đầu tư và thanh toán tiền độ xây dựng theo lịch trình.
Hình thức này vẫn là lựa chọn phổ biến nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài nhờ mức giá hợp lý hơn và chính sách trả góp linh hoạt.
Ưu điểm khi mua bất động sản đang xây dựng
Việc mua bất động sản đang xây dựng cho phép bạn:
- Sở hữu bất động sản với mức giá thấp hơn;
- Áp dụng lịch thanh toán linh hoạt;
- Lựa chọn thiết kế căn hộ, tầng hoặc hướng view phù hợp nhất;
- Nhận các ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng đợt đầu;
- Kỳ vọng vào mức tăng giá của bất động sản khi dự án hoàn thành.
Đặc điểm và rủi ro khi mua bất động sản đang xây dựng
Mua bất động sản ở giai đoạn đang xây dựng có những đặc điểm riêng:
- Rủi ro chậm tiến độ: Ngay cả các chủ đầu tư uy tín cũng có thể lùi thời gian bàn giao từ 3–6 tháng.
- Hồ sơ pháp lý: Một số giấy tờ pháp lý có thể đang trong quá trình hoàn thiện.
- Quota cho người nước ngoài: Xác nhận quyền bán cho người mua nước ngoài đôi khi chỉ có sau khi dự án đã mở bán.
- Chưa có thu nhập ngay: Bạn chỉ có thể nhận thu nhập từ cho thuê sau khi hoàn thành xây dựng, hoàn thiện nội thất và bàn giao chìa khóa.
Trước khi đặt cọc, việc thực hiện thẩm định pháp lý toàn diện cho dự án, các giấy phép và kiểm tra quota dành cho người nước ngoài là vô cùng quan trọng.
Cơ chế pháp lý bảo vệ người mua
Lật pháp Việt Nam bảo vệ người mua bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai bằng các quy định sau:
- Hoàn thành móng: Chủ đầu tư không được phép ký SPA và thu các khoản thanh toán chính trước khi hoàn thành xong phần móng và được nghiệm thu.
- Giấy phép bán hàng (Sales Permit): Do Sở Xây dựng (DOC / Sở Xây dựng) cấp khi dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý được phê duyệt.
- Quy định 70%: Theo Luật Nhà ở Việt Nam, chủ đầu tư không được thu quá 70% tổng giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà chính thức.
- Bảo hiểm bàn giao nhà ở bắt buộc: Việt Nam là quốc gia duy nhất tại Đông Nam Á áp dụng quy định bảo hiểm ngân hàng bắt buộc cho nghĩa vụ của chủ đầu tư. Mỗi người mua sẽ nhận được Thư bảo hiểm đích danh. Nếu dự án bị ngưng trệ hoặc chủ đầu tư phá sản, ngân hàng bảo hiểm sẽ hoàn trả 100% số tiền đã đóng.
❗️Lưu ý: Bảo hiểm bắt buộc áp dụng cho bất động sản nhà ở, không áp dụng cho bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng và không có hiệu lực ở giai đoạn presale. Tìm hiểu thêm về sự khác biệt giữa nhà ở và bất động sản du lịch trong bài viết «Các loại hình bất động sản tại Việt Nam».
Bất động sản đã bàn giao tại Việt Nam
Bất động sản đã bàn giao là công trình đã xây dựng hoàn thiện, được nghiệm thu đưa vào sử dụng, đã có biên bản bàn giao hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng / Pink Book).
Nhà đã bàn giao gồm hai hình thức chính:
- Nguồn hàng sơ cấp từ chủ đầu tư: Các căn hộ hoàn thiện thuộc dự án đã bàn giao còn lại trong quỹ bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư.
- Thị trường thứ cấp: Mua lại căn hộ đã hoàn thiện từ nhà đầu tư trước (thông qua chuyển nhượng Hợp đồng SPA hoặc sang tên Sổ hồng).
Ưu điểm khi mua bất động sản đã bàn giao
Việc mua bất động sản đã hoàn thiện giúp bạn:
- Được trực tiếp kiểm tra chất lượng xây dựng, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật và tiện ích nội khu;
- Loại bỏ hoàn toàn rủi ro chậm tiến độ hoặc dự án bị đóng băng;
- Có thể dọn vào ở ngay hoặc khai thác cho thuê phát sinh dòng tiền lập tức.
Đặc điểm và rủi ro khi mua bất động sản đã bàn giao
Mua bất động sản đã bàn giao cũng có những đặc thù riêng:
- Thanh toán 95 - 100% ngay từ đầu: Nhà bàn giao yêu cầu dòng tiền lớn trả thẳng. Nếu chưa có Sổ hồng, người mua thanh toán 95% (5% còn lại trả khi nhận sổ), còn nếu mua căn hộ đã có Sổ hồng thì thanh toán 100%. Trong khi đó, vay ngân hàng và thế chấp tại Việt Nam đối với người nước ngoài là cực kỳ hạn chế.
- Giá bán cao hơn: Mức giá trung bình trên m2 của nhà đã hoàn thiện luôn cao hơn so với giai đoạn mở bán ban đầu.
- Lựa chọn hạn chế: Các căn đẹp về tầng, hướng và thiết kế thường đã được bán hết từ giai đoạn xây dựng.
- Các khoản phí phát sinh khi nhận nhà: Khi nhận bàn giao, người mua phải nộp ngay 2% Kinh phí bảo trì (Sinking Fund) và Phí quản lý (Management Fee). Chi tiết được phân tích trong bài viết «Các khoản thuế phí bắt buộc khi mua bất động sản tại Việt Nam».
Quy định pháp lý và hạn chế trên thị trường thứ cấp
Quy tắc «Người nước ngoài ➡️ Người nước ngoài»: Trên thị trường thứ cấp, người nước ngoài chỉ được mua lại nhà ở từ một chủ sở hữu người nước ngoài khác (Điều 17 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15). Việc mua lại nhà từ công dân Việt Nam là không được phép. Khi căn hộ đã đứng tên người Việt Nam, nó sẽ ra khỏi quota cho người nước ngoài (30% đối với căn hộ và 10% đối với nhà ở riêng lẻ/biệt thự), và pháp luật chưa có cơ chế cho phép chuyển ngược lại cho người nước ngoài.
Bán lại cho người Việt Nam: Khi bán lại bất động sản nhà ở cho công dân Việt Nam, thời hạn sở hữu của người mua mới sẽ chuyển thành Lâu dài — thay vì thời hạn 50 năm áp dụng cho người nước ngoài. Đây là yếu tố thanh khoản quan trọng: người Việt rất sẵn lòng mua lại các bất động sản này trên thị trường thứ cấp vì họ sẽ sở hữu lâu dài.
Thời gian cấp Sổ hồng: Quy trình làm thủ tục và cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) của Văn phòng Đăng ký Đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường - DONRE) thường mất từ 3 đến 12 tháng sau khi bàn giao nhà. Chi tiết về pháp lý được trình bày trong bài viết «Quyền sở hữu bất động sản dành cho người nước ngoài».
So sánh nhà ở đang xây dựng và nhà ở đã bàn giao
| Tiêu chí so sánh | Bất động sản đang xây dựng | Bất động sản đã bàn giao |
|---|---|---|
| Ngưỡng tài chính | Thanh toán theo tiến độ (tối đa 70% đến khi nhận nhà) | Thanh toán ngay 95–100% giá trị |
| Lịch thanh toán | Trả góp kéo dài trong suốt thời gian xây dựng | Không trả góp (cần chuẩn bị đủ 100% tiền) |
| Dòng tiền cho thuê | Sau khi hoàn thành xây dựng và nội thất | Ngay sau khi hoàn tất giao dịch và nhận nhà |
| Rủi ro xây dựng | Được bảo vệ bởi Quy định 70% và Bảo hiểm ngân hàng | Không có (dự án đã đi vào hoạt động) |
| Sự lựa chọn | Đa dạng lựa chọn ở giai đoạn đầu mở bán | Hạn chế, phụ thuộc vào quỹ hàng còn lại hoặc thứ cấp |
| Mua bán thứ cấp | Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán (SPA) | Chỉ mua lại từ người nước ngoài khác |
Nên chọn loại nào: Bất động sản đang xây dựng hay đã bàn giao?
Lựa chọn giữa nhà đang xây và nhà đã bàn giao phụ thuộc trực tiếp vào chiến lược đầu tư của bạn. Trong bài viết này, chúng tôi phân tích 5 chiến lược cốt lõi — dưới đây là cách chọn loại hình phù hợp:
1. Chiến lược tăng trưởng cấu trúc và Chiến lược vốn hóa cụm đô thị
Mục tiêu: Tối đa hóa lợi nhuận vốn (Capital Growth).
Loại hình: Bất động sản đang xây dựng ở giai đoạn Pre-launch hoặc bắt đầu thi công. Cho phép khóa mức giá trên m2 thấp nhất và hưởng trọn biên độ tăng giá khi bàn giao.
2. Chiến lược thiếu hụt khách sạn và Chiến lược phong cách sống (Lifestyle)
Mục tiêu: Nhanh chóng vận hành cho thuê (Rental Yield) hoặc ở ngay.
Loại hình: Bất động sản đã bàn giao. Cho phép tạo dòng tiền tức thì hoặc dọn vào ở ngay, loại bỏ hoàn toàn rủi ro xây dựng.
Mục tiêu: Trú ẩn tài sản lớn và tích lũy vốn dài hạn.
Loại hình: Bất động sản đang xây dựng thuộc phân khúc cao cấp/hạng sang tại các trung tâm tài chính mới của các đại đô thị.
Tóm tắt
Không có giải pháp chung cho tất cả: việc chọn bất động sản đang xây dựng hay đã bàn giao phụ thuộc vào tầm nhìn và ngân sách của bạn. Nếu mục tiêu là tối ưu giá mua ban đầu và đạt mức tăng giá vốn cao nhất khi nhận nhà, hãy chọn các dự án đang xây dựng. Nếu ưu tiên hàng đầu là an toàn, loại bỏ rủi ro tiến độ, nhận nhà ở ngay hoặc khai thác dòng tiền lập tức, nhà đã bàn giao sẽ là lựa chọn tối ưu.
Bạn cần hỗ trợ tư vấn chọn bất động sản?
Trước khi quyết định đặt cọc, việc thực hiện thẩm định pháp lý chuyên sâu, xác minh bảo hiểm ngân hàng và kiểm tra chính xác dung lượng quota nước ngoài còn lại là bước không thể bỏ qua.
Đội ngũ VINPROP sẽ giúp bạn đánh giá rủi ro, lựa chọn dự án phù hợp với chiến lược đầu tư và đồng hành trong toàn bộ giao dịch.
FAQ
Có thể mua căn hộ ở giai đoạn đang xây dựng từ xa được không?
Bạn có thể đặt giữ chỗ và đặt cọc từ xa. Tuy nhiên, việc ký Hợp đồng mua bán (SPA) theo quy định pháp luật yêu cầu bạn phải có mặt trực tiếp tại Việt Nam.
Người nước ngoài có thể mua bất động sản trên thị trường thứ cấp không?
Có, nhưng chỉ được mua lại từ một chủ sở hữu người nước ngoài khác. Các văn phòng công chứng tại Việt Nam không công chứng giao dịch «Người Việt Nam - Người nước ngoài» do không có thẩm quyền truy cập hệ thống dữ liệu quốc gia và quản lý dự án để kiểm tra hạn mức quota (30% căn hộ và 10% nhà ở riêng lẻ).
Căn hộ bàn giao từ chủ đầu tư thường ở tiêu chuẩn nào?
Tại các dự án đang xây dựng (Off-plan), 90–95% căn hộ được chủ đầu tư bàn giao hoàn thiện cơ bản, bao gồm tủ bếp, thiết bị vệ sinh, sàn, hệ thống chiếu sáng và điều hòa. Để dọn vào ở hoặc cho thuê, bạn chỉ cần sắm thêm nội thất rời, đồ gia dụng. Để thực hiện việc này từ xa, bạn có thể sử dụng dịch vụ «Hoàn thiện nội thất trọn gói» của VINPROP.
Điều gì xảy ra nếu chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc phá sản?
Đối với bất động sản nhà ở tại Việt Nam, quy định bảo hiểm bàn giao là bắt buộc. Khi ký SPA, người mua sẽ nhận được Thư bảo hiểm từ ngân hàng. Trong trường hợp xấu nhất nếu dự án bị ngưng trệ hoặc chủ đầu tư phá sản, ngân hàng sẽ hoàn trả 100% số tiền bạn đã thanh toán.
Có thể bán lại bất động sản trước khi bàn giao hoặc trước khi có Sổ hồng không?
Có. Tại Việt Nam không có quy định giới hạn thời gian bán lại. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng hợp đồng ở giai đoạn đang xây dựng, trước khi nhận nhà hoặc trước khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng).
Sổ hồng (Pink Book) là gì và khi nào được cấp?
Sổ hồng (Pink Book) là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam. Giấy tờ này được cơ quan nhà nước cấp sau một khoảng thời gian (thường từ 3-12 tháng) kể từ khi bàn giao nhà. Việc chưa cầm Sổ hồng trên tay không hạn chế quyền ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng căn hộ của chủ sở hữu.
Những khoản thuế phí nào phải nộp khi mua, sở hữu và bán bất động sản?
Khi mua nhà, bạn đóng 10% thuế VAT và 0,5% lệ phí trước bạ khi làm Sổ hồng. Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế tài sản hàng năm. Khi bán ra, chủ sở hữu nộp 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá trị giao dịch. Chi tiết xem tại bài viết «Thuế và phí bất động sản tại Việt Nam».
Mua bất động sản có được cấp visa hoặc thẻ tạm trú (VNHJ) không?
Thường thì việc mua bất động sản nhà ở tại Việt Nam không trực tiếp mang lại đặc quyền về visa hoặc thẻ tạm trú tự động. Bất động sản được mua phục vụ mục đích ở hoặc đầu tư, việc lưu trú sẽ dựa trên các quy định xuất nhập cảnh hiện hành.