Khi mua bất động sản tại Việt Nam, các chủ sở hữu là người nước ngoài cần lưu ý không chỉ giá trị căn hộ mà còn cả các khoản phí bắt buộc, thuế và chi phí vận hành định kỳ sau khi nhận bàn giao.
Tại các khu căn hộ chung cư ở Việt Nam, có một số khoản phí bắt buộc tiêu chuẩn bao gồm:
1. Phí quản lý (Phí quản lý)
Đây là khoản thanh toán hàng tháng bắt buộc cho việc bảo trì các khu vực chung, thang máy, bảo vệ, vệ sinh và quản lý chung tòa nhà.
- Cách tính: Thường được tính theo mét vuông (VND/m²/tháng).
- Mức phí: Tùy thuộc vào phân khúc của dự án, dao động từ 15.000 đến 35.000 VND/m²/tháng (khoảng $0,60–$1,40).
- Thời điểm bắt đầu đóng: Bắt đầu ngay sau khi nhận bàn giao căn hộ (Handover), bất kể chủ sở hữu có chuyển vào ở hay không.
2. Phí bảo trì (Phí bảo trì)
Đây là khoản phí một lần không hoàn trả, dùng cho việc đại tu, sửa chữa lớn tòa nhà (ví dụ: sửa chữa mái, mặt tiền, thang máy, máy bơm) sau vài năm sử dụng.
- Mức phí: Được quy định pháp lý ở mức 2% giá trị căn hộ trước thuế VAT (không bao gồm tiền sử dụng đất).
- Thanh toán: Đóng một lần cho chủ đầu tư cùng với đợt thanh toán cuối cùng khi nhận bàn giao căn hộ (Handover).
- Quản lý: Quỹ này sẽ được bàn giao lại cho Ban Quản trị cư dân quản lý sau 1–2 năm kể từ khi đi vào hoạt động.
3. Phí gửi xe
- Ô tô: Phí cố định hàng tháng. Số lượng chỗ đỗ có thể bị giới hạn đối với người nước ngoài.
- Xe máy: Mức phí nhỏ hàng tháng.
4. Chi phí tiện ích
- Điện, nước: Giá theo quy định của nhà nước và thanh toán theo chỉ số đồng hồ.
- Internet và Truyền hình: Thanh toán trực tiếp cho các nhà cung cấp dịch vụ.
Thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê
Thuế chỉ phát sinh trong trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê hàng năm vượt quá 500 triệu VND.
Từ năm 2026, quy định về kế toán thuế đối với người cho thuê nhà tại Việt Nam đã có những thay đổi căn bản. Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 5 tháng 3 năm 2026), ngưỡng doanh thu miễn thuế cho thuê tài sản đã được nâng từ 100 triệu lên 500 triệu VND/năm, đồng thời cơ chế tính thuế GTGT và TNCN trở thành cơ chế hỗn hợp. Xem chi tiết tại bài viết này.
⚠️ Lưu ý: Ngưỡng 500 triệu VND áp dụng cho mỗi cá nhân cho thuê, chứ không áp dụng riêng lẻ cho từng bất động sản. Nếu bạn có nhiều căn hộ, doanh thu hàng năm của các căn hộ sẽ được cộng dồn.
Quy định về sửa chữa và cho thuê
Để đảm bảo trật tự và an ninh, chủ sở hữu phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt:
- Sửa chữa (Fit-Out): Trước khi tiến hành bất kỳ công việc thi công nào, cần phải xin phép Ban quản lý và trong một số trường hợp phải được sự đồng ý của chủ đầu tư.
- Cho thuê: Cho thuê ngắn hạn (như Airbnb) thường bị cấm hoặc kiểm soát rất nghiêm ngặt tại các khu căn hộ chung cư, và chỉ được phép tại các căn hộ dịch vụ hoặc bất động sản thương mại.
- Đăng ký tạm trú: Chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký tạm trú cho khách thuê với công an địa phương (trực tiếp hoặc thông qua ban quản lý).
Cấp Sổ Hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu)
Mặc dù việc nộp hồ sơ là một phần của quy trình mua nhà (Bước 9 trong Chương 3), việc nhận được bản gốc văn bản này là giai đoạn hoàn tất của quá trình sở hữu:
- Thực hiện: Chủ đầu tư thường chịu trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp Sổ Hồng cho người nước ngoài.
- Thời gian: Thường mất từ 3–12 tháng sau khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu kỹ thuật, tùy thuộc vào tiến độ xử lý của Sở Tài nguyên và Môi trường (DONRE) địa phương.
- Quyền hạn: Sổ Hồng cấp cho người nước ngoài có thời hạn sở hữu 50 năm và có thể được gia hạn.