Vào tháng 3 năm 2017, một trong những khách hàng của chúng tôi đã mua một căn hộ tại một khu vực mà trên thực tế lúc đó vẫn chưa hề tồn tại.
Tại vị trí của Thủ Thiêm trong tương lai — một vùng đất rộng lớn nằm đối diện trung tâm lịch sử của TP.HCM qua sông Sài Gòn — khi đó chỉ là một công trường xây dựng hoang vắng. Cầu Ba Son chưa có. Empire City chưa xuất hiện. Văn phòng của Shinhan Bank và OCB cũng chưa có. Hầu hết các dự án tạo nên diện mạo của khu vực này ngày nay đều chưa ra đời.
Căn hộ rộng 90 mét vuông có giá khoảng 500.000 USD — tương đương khoảng 5.000 USD/m². Nhiều nhà đầu tư khi đó cho rằng đây là một sự điên rồ: tại Thảo Điền, một khu vực đã phát triển và sầm uất với các nhà hàng cùng trường học quốc tế, người ta có thể mua một căn hộ tương đương với giá rẻ hơn.
Ngày nay, các căn hộ tương tự tại Metropole Thủ Thiêm được bán với giá 10.000–11.000 USD/m². Bất động sản này mang lại thu nhập cho thuê khoảng 2.000 USD/tháng. Nhà đầu tư vẫn chưa bán căn hộ — và đang đạt được tỷ suất lợi nhuận hơn 5%/năm trên số vốn bỏ ra với một tài sản đã được định giá lại hoàn toàn.
Tại sao điều này lại xảy ra — và liệu có thể nhận thấy tiềm năng này ngay từ năm 2017 hay không? Đó chính là điều chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong bài viết này.
Chiến lược tập trung vốn là gì
Bốn chiến lược trước đây làm việc với các nguồn cầu khác nhau: tăng trưởng công nghiệp, chuyển đổi đô thị, thiếu hụt hạ tầng khách sạn, chất lượng môi trường sống đô thị.
Chiến lược tập trung vốn hoạt động dựa trên một hiện tượng khác. Nó đặt cược vào việc một vị trí nhất định sẽ trở thành trung tâm tài chính và kinh doanh mới — nơi tập trung các văn phòng, ngân hàng, công ty quốc tế, dòng vốn và những người mà địa chỉ sinh sống/làm việc đóng vai trò quan trọng.
Đây là một sự kiện hiếm gặp. Ở hầu hết các thành phố, những khu vực như vậy chỉ xuất hiện một lần trong một thế hệ. Nhưng chính vì thế, nó tạo ra một trong những cơ hội đầu tư bất động sản đáng giá nhất.
Cơ chế tạo ra lợi nhuận diễn ra như sau:
Hình thành trung tâm kinh doanh mới → Tập trung văn phòng, ngân hàng, doanh nghiệp → Tăng nhu cầu về nhà ở cao cấp lân cận → Những nhà đầu tư đầu tiên nhận được mức tái định giá tối đa → Địa vị của khu vực được củng cố → Thanh khoản của tài sản mang tính toàn cầu
Điểm then chốt: Giá không bắt đầu tăng khi mọi thứ đã hoàn thiện. Giá bắt đầu tăng khi thị trường bắt đầu tin vào kịch bản phát triển — từ rất lâu trước khi nó hoàn tất. Những nhà đầu tư gia nhập trước bước ngoặt trong nhận thức này sẽ nhận được biên lợi nhuận cao nhất.
Thu nhập ở đây gồm hai phần: dòng tiền cho thuê từ nhu cầu thương mại dài hạn — các chuyên gia, người nước ngoài, quản lý cấp cao của các công ty quốc tế — và sự tăng giá trị của tài sản khi vị trí đó được thị trường thừa nhận.
Tại sao lại là Thủ Thiêm: Logic lựa chọn vị trí
Chiến lược tập trung vốn không bắt đầu từ việc tìm kiếm một căn hộ tốt. Nó bắt đầu từ việc tìm kiếm điểm thu hút doanh nghiệp và dòng tiền trong tương lai.
Các tiêu chí lựa chọn vị trí:
Thứ nhất: Quy hoạch tổng thể của chính phủ hoặc thành phố về việc thành lập một trung tâm kinh doanh mới — không phải ở cấp độ tiếp thị của chủ đầu tư, mà ở cấp độ quy hoạch dài hạn. Các quyết định này hiếm khi bị hủy bỏ và tạo ra một kịch bản phát triển có thể dự đoán trước.
Thứ hai: Vị trí địa lý liền kề với lõi trung tâm hiện hữu nhưng có rào cản ngăn cách (rào cản này là lý do kìm hãm thị trường trước đó). Việc tái định giá diễn ra chính vào thời điểm rào cản này được gỡ bỏ.
Thứ ba: Sự thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc — cơ hội gia nhập bị hạn chế về mặt địa lý hoặc thời gian.
Thủ Thiêm vào năm 2017 đáp ứng chính xác cả ba tiêu chí này.
Khu vực này được các chuyên gia quy hoạch đô thị Nhật Bản thiết kế như một «Quận 1.1» — sự mở rộng của Quận 1, lõi trung tâm tài chính lịch sử của TP.HCM. Trong khi đó, bản thân Quận 1 vào thời điểm đó đã bị hạn chế về khả năng phát triển thêm: các quỹ đất tốt nhất đã kín, mật độ xây dựng cao, hầu như không còn dư địa cho các dự án phát triển chất lượng cao mới.
Rào cản khi đó chính là dòng sông. Nhưng quy hoạch xây dựng cầu Ba Son để kết nối trực tiếp Thủ Thiêm với Quận 1 đã có sẵn. Việc triển khai quy hoạch này đồng nghĩa với việc gỡ bỏ rào cản — và tái định giá toàn bộ khu vực.
Ngày nay chúng ta thấy mọi chuyện đã diễn ra đúng như vậy. Nhưng điều quan trọng cần hiểu là: vào năm 2017, không có điều nào trong số này được kiểm chứng. Các nhà đầu tư đã đưa ra quyết định trong điều kiện còn nhiều yếu tố chưa chắc chắn.
Nghiên cứu điển hình (Case Study): Metropole Thủ Thiêm
Sau khi xác định được vị trí, các nhà đầu tư phải đối mặt với câu hỏi tiếp theo: nên chọn dự án cụ thể nào trong khu vực đó.
Ở một địa bàn mới, việc lựa chọn dự án mang tính quyết định. Chính những dự án chất lượng đầu tiên sẽ thiết lập tiêu chuẩn cho toàn bộ khu vực. Chủ thể định hình tiêu chuẩn này sẽ hưởng lợi tối đa từ uy tín của vị trí đó.
Tại sao lại là Metropole. Chủ đầu tư là SonKim Land, vào thời điểm đó đã triển khai thành công Gateway tại Thảo Điền. Quy mô dự án — số lượng sản phẩm giới hạn với mật độ xây dựng thấp cố ý và vị trí cực kỳ gần với lõi trung tâm tài chính tương lai: Trung tâm Hội nghị, Nhà hát Opera, Quảng trường Trung tâm, công viên ven sông. Vị trí của dự án trong quy hoạch tổng thể là một trong những vị trí đắc địa nhất.
Về bản chất, Metropole được tạo ra như một sản phẩm hiếm có ngay từ đầu. Không phải là dự án lớn nhất. Không phải là dự án rẻ nhất. Nhưng chính là dự án khẳng định vị thế và địa chỉ đẳng cấp.
Lựa chọn căn hộ nào. Sản phẩm — 90 mét vuông, tầng 10, tầm nhìn trực diện ra sông Sài Gòn và Quận 1. Tầm nhìn hướng về trung tâm lịch sử từ bờ sông là đặc tính không thể sao chép. Người ta có thể xây thêm một khu phức hợp căn hộ khác ở Thủ Thiêm, nhưng không thể tạo ra một vị trí mặt tiền sông thứ hai với góc nhìn như vậy. Chính những bất động sản này thường giữ giá tốt nhất trong dài hạn.
Kết quả. Theo dữ liệu từ bản ghi nhớ đầu tư của VINPROP:
- Giá lúc mua: ~$5.000/m² (2017)
- Giá hiện tại: ~$10.000–11.000/m² trên thị trường thứ cấp
- Mức tăng giá trị tài sản: hơn 100%
- Thu nhập cho thuê hiện tại: ~$2.000/tháng ($24.000/năm)
- Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư: hơn 5%/năm
Đồng thời, tài sản này vẫn tiếp tục gia tăng giá trị. Quota dành cho người nước ngoài tại các phân khu mới của Metropole luôn trong tình trạng hết sạch. Người mua — là các nhà đầu tư Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông và những người Việt Nam giàu có, đối với họ Metropole đã trở thành một địa chỉ sở hữu mang tính biểu tượng.
Cơ chế tạo ra lợi nhuận hoạt động như thế nào: Phân tích theo cấp độ
Chiến lược tập trung vốn khác biệt với 4 chiến lược còn lại trước hết ở bản chất của nguồn cầu tạo nên lợi nhuận.
Nhu cầu thương mại là yếu tố cốt lõi. Tại Thủ Thiêm, dòng tiền cho thuê không đến từ du khách hay công nhân công nghiệp. Đó là các chuyên gia và quản lý cấp cao của các công ty quốc tế mở văn phòng tại khu vực; nhân sự từ các tổ chức tài chính; những người mà việc sống cách nơi làm việc ở trung tâm 2 phút đi bộ là một nhu cầu thiết yếu chứ không phải sự lựa chọn ngẫu nhiên. Nhu cầu này không mang tính mùa vụ và rất ổn định trước những biến động du lịch.
Hiệu ứng địa chỉ tiên phong. Khi Metropole thiết lập tiêu chuẩn cho Thủ Thiêm, các dự án tiếp theo — Empire City, The River, Zeit — đều được đưa ra so sánh với nó chứ không phải ngược lại. Địa chỉ chất lượng đầu tiên ở một vị trí mới sẽ nhận được biên độ giá gia tăng mà các dự án sau khó lòng bắt kịp. Đây là lợi thế mang tính cấu trúc, không phải ngẫu nhiên.
Sự hội tụ giá với khu vực trung tâm. Khi hoạt động kinh doanh của khu vực mới tiệm cận với Quận 1, khoảng cách về giá mỗi mét vuông giữa hai nơi sẽ thu hẹp lại. Năm 2017, Quận 1 có giá đắt hơn rất nhiều so với Thủ Thiêm. Ngày nay khoảng cách đó đã giảm đáng kể — và quá trình này vẫn chưa dừng lại.
Trung tâm Tài chính Quốc tế — Cấp độ tiếp theo. Tại Thủ Thiêm, Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam đang được chính thức hình thành với cơ chế pháp lý đặc thù và sự tham gia của các tổ chức quốc tế, bao gồm cả Nasdaq. Đồng thời, các cơ quan hành chính then chốt của TP.HCM cũng có kế hoạch chuyển về đây. Những khu vực đắt giá nhất tại các thành phố lớn trên thế giới đều được hình thành xung quanh sự tập trung vốn và các trung tâm ra quyết định — chứ không chỉ quanh các khu căn hộ đơn thuần.
Câu chuyện phát triển của vị trí này vẫn còn rất dài ở phía trước.
Ba tín hiệu để chúng tôi tìm kiếm các vị trí tương tự
Thủ Thiêm là ví dụ rõ ràng nhất cho chiến lược này trên thị trường Việt Nam hiện nay. Nhưng chiến lược này hoàn toàn có thể lặp lại — vấn đề là cần tìm đúng vị trí ở đúng điểm của chu kỳ.
Tín hiệu thứ nhất: Quy hoạch của nhà nước về việc thành lập trung tâm kinh doanh mới mà thị trường chưa phản ánh vào giá. Đây không phải là lời hứa tiếp thị của chủ đầu tư — đây là quyết định ở cấp độ quy hoạch chung của thành phố, đầu tư hạ tầng, thay đổi vị thế hành chính. Khoảng cách giữa quy hoạch và giá thị trường chính là cơ hội đầu tư.
Tín hiệu thứ hai: Vị trí địa lý gần với lõi trung tâm hiện hữu nhưng có rào cản có thể xóa bỏ. Một cây cầu sắp bắc qua sông. Một tuyến đường sắp được kéo dài. Một nút giao thông sắp được xây dựng. Khi rào cản được gỡ bỏ, nhận thức về vị trí sẽ thay đổi nhanh chóng — và giá cả sẽ phản ứng đi trước một bước.
Tín hiệu thứ ba: Nhu cầu thương mại xuất hiện trước nhu cầu nhà ở. Khi văn phòng của các tổ chức tài chính lớn hoặc các công ty đa quốc gia mở ra trong khu vực — đó là sự xác thực vị trí ở cấp độ mà các chủ đầu tư cá nhân không thể có được. Các tập đoàn không mở văn phòng ở những nơi không có tương lai kinh doanh chắc chắn.
Nếu bạn muốn biết những vị trí nào hiện nay đáp ứng các tiêu chí này — chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong buổi tư vấn trực tiếp.
Chiến lược này khác với 4 chiến lược còn lại như thế nào
Quy mô tái định giá hoàn toàn khác. Chiến lược tập trung vốn là chiến lược duy nhất trong số 5 chiến lược mà mức tăng giá trị không tính bằng vài chục mà tính bằng hàng trăm phần trăm trong tầm nhìn 7–10 năm. Chính vì đây không phải là sự cải thiện đơn thuần một vị trí, mà là sự thay đổi căn bản trong nhận thức của thị trường về vị trí đó.
Chân dung người mua ở đầu ra hoàn toàn khác. Khi một địa chỉ đạt được vị thế biểu tượng, tập khách hàng mua lại trên thị trường thứ cấp sẽ mang tính quốc tế. Các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản sẽ xem xét các tài sản này tương đương với thị trường nước họ. Đây là một mức độ thanh khoản ở tầm cao khác.
Tầm nhìn và rủi ro khác biệt. Chiến lược này đòi hỏi thời gian nắm giữ dài hơn các chiến lược khác. Việc hình thành một trung tâm kinh doanh mất từ 7–15 năm. Giá không tăng đều đặn: nó tập trung vào những thời điểm thị trường thay đổi nhận thức. Nhà đầu tư không sẵn sàng cho tính phi tuyến tính này không nên áp dụng chiến lược.
Rào cản gia nhập cao nhất. Các sản phẩm thuộc phân khúc này thường đắt đỏ, khan hiếm và có quota cho người nước ngoài hạn chế. Điều này khiến chiến lược ít tiếp cận hơn về mặt vốn, nhưng chính vì vậy nó đảm bảo tình trạng thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc xuyên suốt toàn bộ chu kỳ.
Rủi ro của chiến lược
Quy hoạch tổng thể có thể triển khai chậm hơn dự kiến. Từ khi quy hoạch được duyệt đến khi hạ tầng kinh doanh thực sự xuất hiện có thể mất nhiều năm. Trong giai đoạn này, nhà đầu tư phải nắm giữ tài sản mà không có chất xúc tác tăng giá rõ rệt. Về mặt tâm lý và tài chính, điều này đòi hỏi sự chuẩn bị cho một hành trình dài hạn.
Chức năng trung tâm kinh doanh có thể không hình thành đủ quy mô dự kiến. Nếu các công ty quốc tế không chuyển đến, các trung tâm tài chính không mở ra hoặc bị hoãn lại — giả thuyết đầu tư sẽ không thành hiện thực. Giải pháp bảo vệ: Chỉ gia nhập khi đã bắt đầu xuất hiện những