Thuế bất động sản tại Việt Nam

Tại Việt Nam không có thuế sở hữu bất động sản nhà ở hàng năm. Các chi phí chính phát sinh khi mua, bán hoặc cho thuê nhà. Khi mua ở thị trường sơ cấp, người mua phải trả 10% thuế VAT (thường đã bao gồm trong giá) và 0,5% lệ phí trước bạ. Khi bán, áp dụng 2% thuế thu nhập, còn khi cho thuê — mức phí lên tới 10% (trong đó thu nhập đến 1 tỷ VND/năm (~$38.000) được miễn thuế hoàn toàn).

Thuế khi mua nhà ở

Khi mua bất động sản nhà ở, các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước phải thanh toán hai khoản phí chính:

• Thuế giá trị gia tăng (VAT): 10%. Áp dụng cho các dự án nhà ở mới mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Khoản tiền này thường đã được tính vào giá cuối cùng, được ghi nhận trong Hợp đồng Mua bán (SPA).
• Lệ phí trước bạ: 0,5%. Được tính dựa trên giá trị bất động sản và phải nộp ở giai đoạn cuối cùng — khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu do nhà nước cấp (Pink Book/Sổ Hồng).

Thuế sở hữu và bán nhà

Khác với nhiều quốc gia tại Đông Nam Á, Việt Nam hoàn toàn không có thuế sở hữu nhà ở hàng năm đối với cá nhân. Quy định này giúp giảm đáng kể chi phí duy trì tài sản và cho phép các nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận ròng khi nắm giữ tài sản lâu dài.

Khi thoát vốn và bán bất động sản, áp dụng thuế chuyển nhượng quyền sở hữu cố định ở mức 2% (PIT - Thuế thu nhập cá nhân). Khoản phí này được tính trên tổng giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng, chứ không phải dựa trên lợi nhuận ròng hay lợi nhuận vốn. Mức thuế suất 2% là bắt buộc đối với tất cả người bán, không phân biệt quốc tịch, tình trạng cư trú thuế hay thời gian nắm giữ căn hộ.

Bảng tóm tắt các mức thuế suất

Thuế thu nhập từ cho thuê (Quy định mới năm 2026)

Vào năm 2026, các quy định tính thuế đối với thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam đã được cập nhật. Vào tháng 4, một đạo luật đã được thông qua nhằm nâng ngưỡng không chịu thuế lên 1 tỷ VND (~$38.000) mỗi năm. Quy định này có hiệu lực hồi tố và được áp dụng cho mọi khoản thu nhập phát sinh kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2026.

Quan trọng: Hạn mức 1 tỷ VND được tính cho mỗi cá nhân cho thuê, chứ không tính riêng cho từng bất động sản. Nếu bạn cho thuê nhiều căn hộ, thu nhập hàng năm từ các căn này sẽ được cộng lại với nhau.

Mức thuế suất cơ bản tổng hợp vẫn giữ nguyên — 10% (5% VAT và 5% Thuế TNCN), nhưng hiện nay thuế được tính theo thuật toán kết hợp. Đối với cá nhân, áp dụng cơ chế sau:

Cơ chế tính thuế cho thuê (thuế suất cơ bản 10%)

Hiểu rõ cơ chế này giúp dự báo chính xác gánh nặng tài chính khi cho thuê tài sản. Hãy cùng xem xét cách áp dụng các quy định này qua những con số thực tế.

Ví dụ tính toán thực tế

Tóm tắt dành cho nhà đầu tư

Hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam nổi bật với tính minh bạch. Mọi mức thuế suất đều cố định, không có các khoản phí ẩn. Việc hoàn toàn được miễn thuế sở hữu nhà ở hàng năm làm cho thị trường trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Hơn nữa, việc nâng hạn mức miễn thuế lên 1 tỷ VND cho phép phần lớn chủ sở hữu căn hộ cho thuê bất động sản một cách hoàn toàn hợp pháp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc cho thuê.

Đội ngũ VINPROP cung cấp dịch vụ hỗ trợ pháp lý toàn diện ở mọi giai đoạn giao dịch.

Chúng tôi hỗ trợ những gì:

Tư vấn đầu tư và phân tích thị trường: lựa chọn các dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, đối chiếu với các chiến lược đầu tư phù hợp, tính toán lợi nhuận tiềm năng, thuế và chi phí, đồng thời giúp xây dựng chiến lược nắm giữ và thoái vốn đầu tư tiếp theo.

Kiểm toán pháp lý toàn diện (Legal Due Diligence) và hỗ trợ: tiến hành kiểm tra độc lập tính minh bạch pháp lý của tài sản, giấy phép của chủ đầu tư, số dư hạn ngạch nước ngoài. Điều phối việc hỗ trợ pháp lý cho giao dịch: chuẩn bị tài liệu, công chứng, tương tác với các cơ quan nhà nước.

➡️ Đăng ký tư vấn

FAQ