Mua bất động sản tại Việt Nam: Những điều nhà đầu tư nước ngoài cần biết

Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ có nhà ở thương mại và một phần các dự án du lịch là khả dụng, đồng thời pháp luật quy định các hạn chế về hạn ngạch cho người nước ngoài và quy trình thực hiện giao dịch.

Hình thức đầu tư chính là nhà ở thương mại (commercial housing), nơi người nước ngoài nhận quyền sở hữu 50 năm và có thể gia hạn thêm 50 năm. Khi bán lại cho công dân Việt Nam, bất động sản đó sẽ trở lại trạng thái sở hữu lâu dài, giúp duy trì tính thanh khoản của bất động sản.

Các thông tin chính về việc mua bất động sản tại Việt Nam

• Người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một chung cư
• Chỉ có thể mua từ chủ đầu tư hoặc từ một người nước ngoài khác
• Loại hình đầu tư chính là nhà ở thương mại (commercial housing)
• Thời hạn sở hữu đối với người nước ngoài: 50 + 50 năm
• Thuế chuyển nhượng bất động sản: 2%
• Thuế cho thuê: 10%
• Thuế sở hữu bất động sản: Không có
• Khoản thanh toán đầu tiên thường là 10–30%
• Hầu hết các dự án mới đều được bán theo hình thức trả góp theo tiến độ xây dựng

Tại sao các nhà đầu tư nước ngoài chọn Việt Nam

Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á. Quốc gia này hội tụ nhiều yếu tố hiếm khi xuất hiện cùng lúc:

• tăng trưởng kinh tế ổn định;
• dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tích cực;
• tốc độ đô thị hóa;
• sự gia tăng của tầng lớp trung lưu;
• phát triển hạ tầng;
• mức giá tương đối thấp so với các thị trường khác ở châu Á.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn hình thành hạ tầng quốc tế minh bạch cho người mua nước ngoài. Chính vì vậy, việc hiểu rõ pháp luật địa phương và cấu trúc thị trường đóng vai trò cực kỳ quan trọng.

Các loại hình bất động sản mà người nước ngoài có thể mua

Tại Việt Nam có một số loại hình bất động sản với các quy định sở hữu khác nhau.

Commercial housing — loại hình đầu tư chính

Nhà ở thương mại chính là công cụ đầu tư cơ bản mà bạn nên cân nhắc.

Danh mục này bao gồm:

• căn hộ chung cư;
• căn hộ cao cấp;
• một số biệt thự và nhà liền kề.

Người nước ngoài sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) thời hạn 50 năm và có thể gia hạn thêm 50 năm.

Điểm đặc biệt quan trọng trong mô hình của Việt Nam là khi bán lại bất động sản cho công dân Việt Nam, quyền sở hữu sẽ trở lại thời hạn lâu dài. Nhờ đó, tính thanh khoản của bất động sản không bị giảm do thời hạn sở hữu còn lại bị rút ngắn, khác với những gì thường xảy ra ở các thị trường sử dụng mô hình thuê dài hạn (leasehold).

Tourist property / condotel

Căn hộ du lịch (condotel) là một phân khúc bất động sản riêng biệt, đặc biệt phổ biến ở các vùng nghỉ dưỡng:

• Phú Quốc;
• Đà Nẵng;
• Nha Trang.

Trong các dự án này, đất thường được chủ đầu tư thuê trong 50–70 năm, và người mua sẽ sở hữu quyền sử dụng trong thời hạn thuê còn lại.

Những điều cần lưu ý:

• quy định pháp lý cho phân khúc condotel tại Việt Nam hiện chưa ổn định bằng các dự án nhà ở (residential projects);
• không phải dự án nào cũng có tình trạng pháp lý giống nhau;
• tính thanh khoản của các bất động sản này phụ thuộc nhiều hơn vào thị trường du lịch.

Những dự án này phù hợp hơn cho:

• chiến lược lợi tức cho thuê (rental yield strategy);
• đầu tư ngắn hạn và trung hạn;
• sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng.

Social housing

Người nước ngoài không được phép mua nhà ở xã hội.

Trên thị trường có xuất hiện các lời mời chào sử dụng "lách luật":

• ủy quyền;
• đứng tên hộ bởi công dân Việt Nam;
• chuyển nhượng không chính thức.

Chúng tôi tuyệt đối không khuyến nghị tham gia các phương thức này do rủi ro pháp lý rất cao.

Hạn chế đối với người mua nước ngoài

Tại Việt Nam áp dụng hệ thống hạn ngạch sở hữu cho người nước ngoài.

Các hạn chế chính

• người nước ngoài không được sở hữu quá 30% số căn hộ trong một chung cư;
• tại các khu vực có nhiều nhà ở riêng lẻ sẽ có giới hạn riêng về sở hữu;
• chỉ có thể mua từ chủ đầu tư hoặc từ một người nước ngoài khác;
• một số dự án có thể bị cấm bán cho người nước ngoài vì lý do an ninh quốc gia.

Quyền sở hữu tại Việt Nam hoạt động như thế nào

Một trong những câu hỏi thường gặp nhất của các nhà đầu tư nước ngoài là về thời hạn sở hữu bất động sản.

Tại Việt Nam, áp dụng mô hình sau cho người nước ngoài:

50 năm + khả năng gia hạn thêm 50 năm.

Trong đó:

• việc gia hạn được thực hiện thông qua thủ tục hành chính của nhà nước;
• quyền sở hữu không phụ thuộc vào việc gia hạn hợp đồng thuê tập thể của các hàng xóm;
• hệ thống này khác biệt đáng kể so với mô hình leasehold ở Bali hay Thái Lan.

Việt Nam vs Bali: Sự khác biệt cốt lõi trong mô hình sở hữu

Tại Bali, leasehold thường xoay quanh việc thuê đất trong một thời hạn nhất định.

Điều này tạo ra một số rủi ro:

• chi phí gia hạn tăng cao;
• phụ thuộc vào các chủ sở hữu khác;
• mức độ không chắc chắn về các điều khoản gia hạn sau nhiều thập kỷ.

Tại Việt Nam, việc gia hạn quyền sở hữu gắn liền với hệ thống pháp lý của nhà nước chứ không dựa trên thương lượng với chủ đất. Điều này giúp cấu trúc sở hữu trở nên dễ dự đoán hơn đối với nhà đầu tư dài hạn.

Quy trình mua bất động sản tại Việt Nam

Cấu trúc giao dịch điển hình

1. Lựa chọn dự án và căn hộ

Người mua chọn bất động sản và thống nhất các điều khoản giao dịch.

2. Đặt chỗ (Booking)

Thường phải trả phí đặt chỗ (booking fee):

• từ $1,000 đến $5,000;
• tùy thuộc vào từng dự án.

3. Ký thỏa thuận đặt cọc (Reservation agreement)

Xác nhận các điều khoản cơ bản của giao dịch.

4. Khoản thanh toán đầu tiên

Thông thường là:

• 5–30% giá trị bất động sản.

Theo luật, các chủ đầu tư nhà ở không được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà.

5. Ký hợp đồng mua bán (SPA)

Hợp đồng mua bán yêu cầu người mua nước ngoài phải có mặt trực tiếp tại Việt Nam.

6. Trả góp theo tiến độ xây dựng

Hầu hết các chủ đầu tư đều cung cấp lịch thanh toán không lãi suất.

7. Nhận bàn giao nhà

Người mua thanh toán khoản tiền còn lại và đóng phí vào quỹ bảo trì.

8. Nhận Sổ hồng (Pink Book)

Quá trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thường mất từ 1–2 năm sau khi dự án hoàn thành.

Thị trường sơ cấp vs Thị trường thứ cấp

Thị trường sơ cấp

Ưu điểm chính:

• mức độ minh bạch pháp lý cao nhất;
• ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư;
• chính sách trả góp;
• nhiều sự lựa chọn;
• còn hạn ngạch cho người nước ngoài;
• không tốn phí hoa hồng cho người mua.

Thị trường thứ cấp

Đặc điểm:

• giao dịch được thực hiện qua công chứng;
• người bán thường là bên trả phí hoa hồng cho môi giới;
• người nước ngoài mua chỉ có thể mua lại từ một người nước ngoài khác.

Những điều quan trọng cần kiểm tra trước khi mua

Trước khi ký kết giao dịch, cần phải kiểm tra:

• giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của dự án;
• giấy phép xây dựng;
• văn bản chấp thuận bán cho người nước ngoài;
• bảo lãnh ngân hàng cho dự án;
• uy tín của chủ đầu tư;
• lịch sử các dự án trước đây.

Tại Việt Nam, chất lượng của các nhà phát triển bất động sản và tính minh bạch pháp lý của các dự án có thể chênh lệch rất lớn.

Quản lý bất động sản

Bất động sản đô thị

Phổ biến nhất là:

• chủ sở hữu làm việc với các môi giới cá nhân;
• hoặc sử dụng dịch vụ của các công ty quản lý bên thứ ba.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Nhiều dự án vận hành:

• dưới các thương hiệu khách sạn quốc tế;
• với các đơn vị vận hành cho thuê chuyên nghiệp.

Điều này giúp nhà đầu tư tối thiểu hóa việc phải trực tiếp tham gia vận hành.

Những thành phố nào đang thu hút sự chú ý nhất hiện nay

TP. Hồ Chí Minh

Trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước với thị trường cho thuê lớn nhất và nhu cầu cao nhất.

Đà Nẵng

Một trong những thành phố phát triển nhanh nhất miền Trung Việt Nam với yếu tố phong cách sống (lifestyle) mạnh mẽ.

Phú Quốc

Thị trường nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều vào du lịch và các dự án hạ tầng.

Hà Nội

Trung tâm chính trị và hành chính với nhu cầu nội địa rất lớn.

Tổng kết

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn nhất Đông Nam Á đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, đây là thị trường mà việc hiểu rõ các yếu tố sau là cực kỳ quan trọng:

• cấu trúc pháp lý;
• các loại hình sở hữu;
• hạn chế đối với người nước ngoài;
• đặc điểm của từng dự án và chủ đầu tư cụ thể.

Nếu lựa chọn đúng bất động sản và chiến lược, Việt Nam có thể mang lại:

• tiềm năng tăng giá cao;
• mức vốn đầu tư ban đầu tương đối thấp;
• nhu cầu nội địa ổn định;
• sự biến đổi hạ tầng dài hạn tại các thành phố lớn nhất của đất nước.

FAQ