Việc người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam là hoàn toàn hợp pháp, được thực hiện rộng rãi và ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam mang đến sự kết hợp năng động giữa khả năng chi trả, tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và tiềm năng tăng giá trị vững chắc, biến quốc gia này thành một trong những thị trường bất động sản mới nổi mạnh nhất ở châu Á. Tuy nhiên, việc người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam đòi hỏi phải hiểu rõ một số đặc điểm cấu trúc khác biệt so với những gì người mua ở các nước phương Tây hoặc các thị trường Đông Nam Á khác có thể đã quen.
Bao gồm:
- hạn ngạch sở hữu nước ngoài
- phân bổ vai trò độc đáo giữa chủ đầu tư, đại lý chính và các công ty môi giới
- hệ thống thanh toán theo từng giai đoạn
- yêu cầu về hồ sơ dự án
- hạn chế trong một số loại dự án
- cấm hoàn toàn thanh toán bằng tiền mặt đối với người nước ngoài
- quy trình cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu) đặc biệt
Nền tảng của một giao dịch mua thành công
Một giao dịch mua thành công bắt đầu rất lâu trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng. Nó bắt đầu với ba bước cơ bản: nhận thức về thị trường, hiểu rõ mục tiêu cá nhân và lựa chọn loại hình bất động sản phù hợp.
Nghiên cứu thị trường
Người mua nước ngoài nên tìm hiểu:
- phạm vi giá theo khu vực và phân khúc
- lợi suất cho thuê dự kiến
- kế hoạch phát triển hạ tầng
- hồ sơ năng lực của chủ đầu tư
- cân bằng cung và cầu
- tốc độ hấp thụ của thị trường
- nhu cầu từ người dân địa phương và người nước ngoài
- các yếu tố tăng trưởng vốn dài hạn
Điều này đảm bảo kỳ vọng thực tế và giúp tránh các dự án không phù hợp.
Đặt ra mục tiêu
Mục tiêu đầu tư rõ ràng ảnh hưởng trực tiếp đến:
- loại hình bất động sản được chọn
- thành phố và khu vực
- kế hoạch thanh toán
- hồ sơ rủi ro
- chiến lược cho thuê trong tương lai
- tính thanh khoản và tiềm năng bán lại
Các mục tiêu phổ biến:
- tăng trưởng vốn dài hạn
- thu nhập từ cho thuê (hàng tháng hoặc dài hạn)
- mô hình kết hợp (tự sử dụng + cho thuê)
- nhà nghỉ dưỡng
- bán lại khi bàn giao tài sản
- đa dạng hóa danh mục đầu tư
- lập kế hoạch chuyển đến/nghỉ hưu
Lựa chọn loại hình bất động sản
Người mua nước ngoài có thể mua:
- tài sản đang xây dựng (nhà ở hình thành trong tương lai)
- tài sản đã hoàn thành (thị trường thứ cấp hoặc các căn chưa bán của chủ đầu tư)
Lựa chọn giữa hai loại hình này quyết định:
- rủi ro
- chi phí
- thời hạn thanh toán
- hồ sơ pháp lý
- thủ tục pháp lý
- quyền sở hữu của người nước ngoài
- thời gian nắm giữ
Tài sản đang xây dựng hay tài sản đã hoàn thành
Điểm khác biệt chính
Giá
- Đang xây dựng: Thấp hơn
- Đã hoàn thành: Cao hơn
- Đang xây dựng: Linh hoạt
- Đã hoàn thành: Thanh toán trước 95%
Thu nhập từ cho thuê
- Đang xây dựng: Trong tương lai
- Đã hoàn thành: Ngay lập tức
Kiểm tra
- Đang xây dựng: Không thể
- Đã hoàn thành: Có thể
Tính pháp lý rõ ràng
- Đang xây dựng: Phụ thuộc vào giai đoạn dự án
- Đã hoàn thành: Cao
Hạn ngạch nước ngoài
- Đang xây dựng: Thường có sẵn
- Đã hoàn thành: Đôi khi đã hết
Mua trước khi mở bán hay sau khi ra mắt
Người mua nước ngoài thường tham gia vào một dự án ở một trong hai giai đoạn:
Trước khi mở bán (giai đoạn tiền ra mắt)
Đây là khi dự án chưa chính thức được mở bán.
Đặc điểm:
- người mua đặt cọc giữ chỗ có thể hoàn lại
- được ưu tiên lựa chọn
- hưởng mức giá thấp nhất
- chọn từ các bố cục, tầm nhìn và tầng tốt nhất
- có thể gặp phải hồ sơ chưa đầy đủ (điều này là bình thường ở giai đoạn đầu)
Sau khi chính thức ra mắt
Giai đoạn này đảm bảo:
- hồ sơ đầy đủ
- giá cuối cùng
- thời hạn rõ ràng hơn
- ít chiết khấu hơn
- lựa chọn hạn chế
- kiểm tra pháp lý minh bạch hơn
Phụ phí cho người mua nước ngoài
Một số chủ đầu tư, đặc biệt là các tập đoàn lớn trong nước, áp dụng một khoản phụ phí bổ sung cho người mua nước ngoài — thường là từ 3% đến 10%.
Người mua nước ngoài nên kiểm tra:
- liệu có áp dụng phụ phí hay không
- tỷ lệ phần trăm chính xác
- cách nó tương tác với các khoản chiết khấu
- liệu nó áp dụng cho giá cơ bản hay giá tổng
- liệu nó chỉ áp dụng cho một số tài sản nhất định
Điều này có thể ảnh hưởng đến ROI và cần được kiểm tra trước khi đặt cọc.