Khi hầu hết các khoản tiền gửi ngân hàng mang lại mức lãi suất 3–4%/năm bằng ngoại tệ, có một loại tài sản vẫn ổn định đạt mức 5–7% — và con số này chưa tính đến sự tăng giá của chính bất động sản đó.
Không phải vì rủi ro không tồn tại, mà vì thị trường physically không kịp tạo ra đủ nguồn cung chất lượng cao — trong khi dòng khách du lịch liên tục tăng trưởng.
Đó chính là những gì được gọi là sự thiếu hụt mang tính cấu trúc. Và đây cũng là cơ sở để xây dựng chiến lược đầu tư thứ ba của VINPROP — chiến lược khan hiếm khách sạn.
Chiến lược khan hiếm khách sạn là gì
Khác với hai chiến lược đầu tiên — tăng trưởng cấu trúc và vốn hóa các cụm đô thị — ở đây nguồn lợi nhuận không đến từ thị trường nhà ở mà đến từ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Cơ chế rất đơn giản: nhu cầu du lịch tại một điểm đến cụ thể tăng nhanh hơn khả năng xuất hiện nguồn cung chất lượng cao mới ven biển. Lý do đến từ những hạn chế khách quan. Các quỹ đất mặt biển dải 1 là hữu hạn. Việc xây dựng một dự án khách sạn với đơn vị vận hành quốc tế mất từ 4–6 năm. Yêu cầu về vốn và năng lực chuyên môn rất cao. Các thương hiệu quốc tế lớn cũng vô cùng khắt khe khi chọn đối tác.
Kết quả là tạo ra sự khan hiếm — không phải tạm thời mà là mang tính cấu trúc.
Chiến lược khan hiếm khách sạn chính là việc đặt cược vào khoảng cách này. Nhà đầu tư tham gia vào bất động sản nằm trong khu vực có cầu du lịch bền vững nhưng nguồn cung lại bị hạn chế. Lợi nhuận được hình thành qua hai kênh: tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) dòng tiền từ hoạt động vận hành và sự tăng giá trị của tài sản khi độ khan hiếm ngày càng tăng.
Cơ chế tạo ra lợi nhuận diễn ra như sau:
Tăng trưởng lượng khách du lịch → Tăng giá phòng trung bình (ADR) → Tỷ lệ phục vụ ổn định → Tăng doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR) → Tăng doanh thu hoạt động → Tăng giá trị tài sản
- ADR (Average Daily Rate) — giá thuê trung bình theo ngày.
- RevPAR — doanh thu thu được trên mỗi phòng hiện có.
Khi cả hai chỉ số này đồng thời tăng, lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ tăng nhanh hơn so với việc từng chỉ số tăng riêng lẻ.
Tại sao lại là Phú Quốc: Logic lựa chọn điểm đến
Việc đặt cược vào chiến lược khan hiếm khách sạn bắt đầu từ việc lựa chọn thị trường. Chúng tôi quan tâm đến điểm đến đáp ứng đồng thời ba điều kiện: cầu du lịch đã hình thành và đang tăng trưởng, khả năng kết nối giao thông quốc tế mở rộng, và nguồn cung chất lượng cao mới bị hạn chế về mặt địa lý.
Trong giai đoạn 2019–2021, Phú Quốc chính là một thị trường như vậy.
Lượng khách du lịch. Năm 2014, Phú Quốc đón khoảng 600 nghìn lượt khách/năm. Đến năm 2019 — đã vượt quá 5 triệu. Đến năm 2024 — khoảng 6 triệu lượt, trong đó có gần 1 triệu khách quốc tế. Trong mười năm — tăng trưởng gấp 10 lần. Đây không phải là sự bùng nổ tạm thời — mà là sự chuyển dịch cấu trúc của đảo từ một khu nghỉ dưỡng nội địa thành điểm đến quốc tế.
Khả năng kết nối giao thông. Việc đưa vào vận hành Sân bay Quốc tế Phú Quốc đã làm thay đổi bản đồ nguồn cầu. Các chuyến bay thẳng từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nga, Kazakhstan, Châu Âu giúp hòn đảo trở nên dễ tiếp cận hơn đối với những du khách trước đây khó có điều kiện ghé thăm. Mạng lưới đường bay tiếp tục được mở rộng ngay cả sau đại dịch.
Nguồn cung hạn chế. Đường bờ biển của đảo là hữu hạn. Những vị trí đẹp nhất sát biển tại khu vực Bãi Trường — một trong những bãi biển thơ mộng nhất — đến năm 2020 đã được phân chia cho một số nhà phát triển lớn. Hầu như không còn quỹ đất mới tương đương về vị trí.
Điều này tạo ra một tình huống đầu tư điển hình: cầu tăng, cung bị giới hạn về mặt vật lý.
Tình huống thực tế: Regent Phu Quoc
Khi nghiên cứu thị trường nghỉ dưỡng Phú Quốc, việc lựa chọn dự án được quyết định bởi một câu hỏi then chốt: ai là đơn vị quản lý và điều đó quan trọng như thế nào đối với lợi nhuận.
Trong bất động sản khách sạn, đơn vị vận hành không chỉ là một mảnh ghép marketing. Đó là hệ thống quyết định công suất phòng, mức chi tiêu trung bình và hiệu quả hoạt động. Một thương hiệu quốc tế cấp độ Regent đồng nghĩa với: quyền truy cập hệ thống đặt phòng toàn cầu của IHG, độ nhận diện đối với du khách cao cấp, và các tiêu chuẩn mà quản lý địa phương không thể sao chép.
Regent Phu Quoc — dự án của BIM Group do Regent Hotels & Resorts quản lý (hiện thuộc IHG). Nằm tại Bãi Trường. Bao gồm 76 căn biệt thự mặt đất, 42 sky villa, 120 phòng khách sạn. Quy mô 15 ha. Khai trương vào tháng 4 năm 2022.
Dự án đã lọt vào danh sách MICHELIN Key List 2025 — một trong những khách sạn tốt nhất Việt Nam. Trong đợt mở bán đầu tiên: 90% sản phẩm đã tìm được chủ sở hữu ngay sau khi ra mắt.
Mô hình doanh thu hoạt động như thế nào. Chủ sở hữu biệt thự hoặc sky villa giao tài sản cho đơn vị vận hành quản lý. Lợi nhuận từ việc cho thuê được chia chia giữa chủ sở hữu và công ty quản lý — tỷ lệ phổ biến là 40/60 hoặc 50/50 tùy theo hợp đồng. Đơn vị vận hành chịu toàn bộ chi phí vận hành: marketing, bảo trì, nhân sự.
Kết quả. Theo bản ghi nhớ đầu tư của VINPROP, tỷ suất lợi nhuận ròng (net yield) của các sản phẩm Regent Phu Quoc đạt 5,56%/năm bằng USD. Con số này chưa bao gồm sự gia tăng giá trị của bản thân tài sản.
Để so sánh: tỷ suất lợi nhuận gộp (gross yield) trung bình của bất động sản nhà ở phân khúc thương gia tại TP.HCM cùng thời điểm là khoảng 3,5%. Đối với các căn hộ thông thường tại khu nghỉ dưỡng không có đơn vị vận hành quốc tế — chỉ đạt 2–4%.
Sự chênh lệch về lợi nhuận là kết quả của sự khác biệt trong hệ thống quản lý và tính khan hiếm của nguồn cung cạnh tranh. Regent tại Phú Quốc không phải cạnh tranh với hàng trăm sản phẩm khác — nó nằm ở phân khúc gần như không có sự lựa chọn thay thế.
Cơ chế tạo ra lợi nhuận hoạt động ra sao: Bóc tách theo từng cấp độ
Các nhà đầu tư chưa quen với mô hình khách sạn thường chỉ nhìn vào con số yield. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu nó được cấu thành từ đâu và tại sao sự khan hiếm lại đóng vai trò quyết định ở đây.
ADR (Giá thuê trung bình theo ngày). Khi nguồn cung ít, người sở hữu tài sản sẽ là người quyết định giá. Trong điều kiện khan hiếm các sản phẩm chất lượng đẳng cấp quốc tế tại Phú Quốc vào mùa cao điểm, giá phòng mỗi đêm tại villa hoặc sky villa của Regent đạt từ $400–800+. Đối thủ cạnh tranh trong cùng phân khúc? Chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Tỷ lệ lấp đầy (occupancy). Tỷ lệ lấp đầy ổn định là kết quả của việc cầu vượt quá cung. Tại các khu vực cao cấp ở Phú Quốc, tỷ lệ lấp đầy trong mùa thấp điểm cũng không hạ xuống dưới 70–80%. Chỉ số RevPAR từ năm 2021 đến 2026 tăng trung bình từ 13–15%/năm ở phân khúc hạng sang.
Net yield = ADR × Tỷ lệ lấp đầy × Tỷ lệ chia sẻ của chủ sở hữu − Chi phí vận hành. Đó là lý do tại sao mức 5,56% với một đơn vị vận hành được lựa chọn đúng đắn và vị trí khan hiếm không phải là trần, mà là mức cơ sở.
Sự gia tăng giá trị tài sản gốc. Một căn sky villa mua trước khi Regent khai trương, đến năm 2024 đã có giá cao hơn đáng kể — mức tăng này đến từ sự công nhận thương hiệu trên thị trường và sự gia tăng giá trị tổng thể của Phú Quốc như một điểm đến. Nhà đầu tư nhận được lợi nhuận kép: dòng tiền định kỳ + tăng trưởng vốn.
Ba tín hiệu giúp chúng tôi tìm kiếm các thị trường tương tự
Phú Quốc là một ví dụ điển hình về sự hội tụ của nhiều yếu tố cùng lúc. Chiến lược này có thể nhân rộng — bạn chỉ cần tìm một thị trường ở giai đoạn tương tự.
Tín hiệu đầu tiên: Lượng khách du lịch quốc tế tăng trưởng trong khi hạ tầng đón tiếp còn hạn chế. Điều này có nghĩa là cầu đã xuất hiện nhưng cung chưa kịp đáp ứng. Những điểm đến có sân bay đang mở rộng hoặc các đường bay quốc tế mới được mở là điểm khởi đầu tốt.
Tín hiệu thứ hai: Quỹ đất dải 1 mặt biển bị giới hạn. Đất ven biển không thể tự sinh thêm. Nếu hầu hết các vị trí đắt giá đã được phát triển hoặc phân chia, nguồn cung chất lượng mới xuất hiện sẽ rất hiếm và đắt đỏ.
Tín hiệu thứ ba: Sự xuất hiện hoặc quan tâm của các thương hiệu khách sạn quốc tế. Khi Hilton, IHG, Marriott, Accor lựa chọn địa điểm cho dự án mới — đó là sự bảo chứng cho thị trường ở cấp độ mà các chủ đầu tư địa phương không có được. Họ sẽ không gia nhập nơi không có nguồn cầu chắc chắn.
Nếu bạn muốn biết thị trường nào hiện đáp ứng các tiêu chí này — chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong buổi tư vấn.
Chiến lược này khác gì so với bất động sản nhà ở
Điều quan trọng là cần hiểu những đặc thù phân biệt mô hình khách sạn với chiến lược tăng trưởng cấu trúc và cụm đô thị.
Cấu trúc lợi nhuận khác biệt. Đối với bất động sản nhà ở, lợi nhuận chính đến từ sự tăng giá, việc cho thuê là thứ yếu. Trong mô hình khách sạn, dòng tiền yield hiện tại mới là cốt lõi. Nhà đầu tư nhận dòng tiền đều đặn ngay từ năm đầu tiên sau khi bàn giao.
Sự phụ thuộc vào đơn vị vận hành. Trong bất động sản nhà ở, việc quản lý là trách nhiệm của bạn. Trong mô hình khách sạn — đó là trách nhiệm của đơn vị vận hành chuyên nghiệp. Điều này giảm bớt gánh nặng quản lý, nhưng tạo ra sự phụ thuộc: kết quả phụ thuộc lớn vào năng lực của công ty quản lý.
Hình thức sở hữu khác biệt ở nhiều dự án. Một phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam được đăng ký dưới dạng guesthouse hoặc căn hộ khách sạn (condotel) — không có quyền sở hữu lâu dài đầy đủ. Điều này hạn chế thị trường chuyển nhượng thứ cấp. Các sản phẩm có giấy chứng nhận quyền sở hữu đầy đủ (Sổ hồng) cho người nước ngoài là rất hiếm và có giá trị chính vì lý do này.
Tính chu kỳ. Bất động sản nghỉ dưỡng nhạy cảm hơn với các biến động bên ngoài — dịch bệnh, địa chính trị, sự gián đoạn đường bay. Đây là rủi ro thực tế cần cân nhắc trong tầm nhìn kế hoạch.
Các rủi ro của chiến lược
Sự sụt giảm lượng khách du lịch. Nếu du lịch quốc tế đến khu vực bị chậm lại — ADR và công suất phòng sẽ giảm. Đối với Phú Quốc, điều này đã xảy ra vào năm 2023 sau sự tăng trưởng đột biến năm 2022. Thị trường đã phục hồi vào năm 2024, nhưng sự sụt giảm tạm thời cho thấy: sự phụ thuộc vào chu kỳ du lịch là có thật.
Nguồn cung mới gia tăng. Sự thành công của thị trường nghỉ dưỡng sẽ thu hút các nhà phát triển mới. Sự xuất hiện của các dự án chất lượng mới làm giảm độ khan hiếm cấu trúc — và tạo áp lực lên ADR. Do đó, việc chọn các loại hình bị hạn chế (mặt biển dải 1, vị trí độc tôn, thương hiệu quốc tế) khó bị sao chép là vô cùng quan trọng.
Chất lượng của đơn vị vận hành. Tỷ suất yield cam kết trên giấy tờ và yield thực tế sau năm vận hành là hai điều khác nhau. Cần nghiên cứu lịch sử chi trả tại các dự án tương tự của đơn vị vận hành, cấu trúc chi phí, và các điều khoản hợp đồng. Mức chi trả 5–7%/năm đòi hỏi hiệu quả vận hành thực tế chứ không chỉ dựa vào điều kiện thị trường thuận lợi.
Thanh khoản khi thoái vốn. Bất động sản nghỉ dưỡng có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ đô thị. Người mua biệt thự tại Regent hoặc các dự án tương tự là tệp khách hàng đặc thù: giàu có, hiểu biết về thị trường này. Bán nhanh mà không bị chiết khấu là có thể, nhưng tập khách hàng sẽ hẹp hơn.
Cấu trúc pháp lý. Hình thức sở hữu có ý nghĩa quyết định. Các bất động sản không có Sổ hồng đầy đủ có giá rẻ hơn nhưng mang lại sự bất định về pháp lý và hạn chế thị trường chuyển nhượng. Điều này cần được kiểm tra kỹ trước khi quyết định đầu tư.
Nếu bạn thấy chiến lược này phù hợp
Chiến lược khan hiếm khách sạn là chiến lược chuyên sâu nhất trong năm chiến lược mà chúng tôi áp dụng. Nó đòi hỏi sự hiểu biết về mô hình vận hành của ngành khách sạn, lựa chọn đúng đơn vị quản lý và khả năng đánh giá độ khan hiếm thị trường tại một điểm đến cụ thể.
Lợi nhuận ở đây được tạo ra khác với thị trường nhà ở: không chỉ qua sự tăng giá mà còn qua dòng tiền định kỳ ổn định. Đối với các nhà đầu tư coi trọng tính đều đặn của thu nhập — đây là một cấu trúc hoàn toàn khác biệt.
Chúng tôi hiện có các dự án thực tế áp dụng chiến lược này. Nếu bạn muốn phân tích một cơ hội cụ thể — hãy đăng ký tư vấn. Chúng ta sẽ cùng thảo luận về điểm đến, đơn vị vận hành, mô hình tài chính và cấu trúc pháp lý.