Việc mua bất động sản tại Việt Nam bởi cá nhân nước ngoài được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Housing Law) và Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Land Law). Cá nhân nước ngoài có quyền hợp pháp chính thức để mua, cho thuê và bán lại các bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam.
Tuy nhiên, địa vị pháp lý của bất động sản, quyền của chủ sở hữu và hình thức sở hữu (sở hữu theo Sổ hồng hay thuê dài hạn) phụ thuộc trực tiếp vào loại hình bất động sản — là bất động sản nhà ở hay bất động sản du lịch.
Những điều bạn sẽ biết được qua bài viết
- sự khác biệt giữa căn hộ du lịch (Căn hộ du lịch) và bất động sản nhà ở (Nhà ở thương mại);
- cách cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu ("Sổ hồng" / Pink Book / Sổ hồng), thời hạn 50 năm và thủ tục gia hạn;
- các hạn ngạch áp dụng cho người nước ngoài khi mua bất động sản;
- các quy định về việc bán lại nhà ở trên thị trường thứ cấp;
- trường hợp nào có thể mua bất động sản tại Việt Nam từ xa.
❗️ Tại Việt Nam, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quan hệ trong lĩnh vực bất động sản được xây dựng trên cơ sở Quyền sử dụng đất (Land Use Rights / LUR). Để tìm hiểu thêm về các loại đất, thời hạn sử dụng и pháp luật về đất đai, vui lòng đọc bài viết "Quyền sử dụng đất tại Việt Nam".
Hai loại hình bất động sản khả thi dành cho nhà đầu tư
Trên thị trường phát triển nhà ở và nghỉ dưỡng tại Việt Nam, bất động sản dành cho người nước ngoài được chia thành hai nhóm chính:
| Loại hình bất động sản | Văn bản pháp lý | Thời hạn sở hữu | Tình trạng pháp lý |
|---|---|---|---|
| Bất động sản nhà ở (Nhà ở thương mại) | Hợp đồng mua bán (SPA) và Sổ hồng (Pink Book / Sổ hồng) | 50 năm + gia hạn thêm 50 năm (tối đa 100 năm) | Quyền sở hữu (50 năm đối với người nước ngoài / Lâu dài đối với công dân Việt Nam) |
| Căn hộ du lịch (Căn hộ du lịch / Condotel) | Hợp đồng thuê dài hạn | Tối đa 50 năm (giới hạn theo thời hạn thuê đất) | Thuê dài hạn (Leasehold) |
Bất động sản nhà ở (Nhà ở thương mại)
Các dự án được xây dựng trên đất ở. Giao dịch được thực hiện thông qua Hợp đồng mua bán (SPA), và после khi bàn giao bất động sản, cơ quan nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức — "Sổ hồng" (Pink Book / Sổ hồng) cho chủ sở hữu.
Thủ tục gia hạn quyền sở hữu đối с bất động sản nhà ở được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: chủ sở hữu có quyền đảm bảo được gia hạn Sổ hồng thêm 50 năm sau khi nộp khoản lệ phí cố định bằng 0,5% giá trị hợp đồng ban đầu.
Căn hộ du lịch (Căn hộ du lịch / Condotel)
Căn hộ du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ (đất thương mại, dịch vụ). Chủ đầu tư thuê khu đất này từ Nhà nước trong một thời hạn nhất định (thường là 50 năm), còn người mua sẽ sở hữu quyền sử dụng căn hộ theo hợp đồng thuê dài hạn (Leasehold) cho thời gian còn lại của thời hạn thuê đất.
Đối với bất động sản du lịch, cần hiểu rõ ba yếu tố pháp lý и thực tiễn cốt lõi sau:
- Cơ chế gia hạn hoạt động như thế nào. Theo Luật Đất đai năm 2024, khi hết thời hạn 50 năm, chủ đầu tư (hoặc công ty quản lý / hội đồng quản trị) có quyền hợp pháp nộp đơn lên cơ quan nhà nước để xin gia hạn thuê đất. Nếu bất động sản được khai thác đúng mục đích и phù hợp với quy hoạch chung của thành phố, Nhà nước sẽ gia hạn thời hạn thuê đất, qua đó tự động gia hạn các hợp đồng thuê căn hộ.
- Chưa có tiền lệ trong lịch sử. Căn hộ du lịch и condotel là loại hình tài sản tương đối mới tại Việt Nam (bùng nổ xây dựng bắt đầu từ năm 2015–2016). Thực tế chưa có bất kỳ dự án nào tại Việt Nam hết thời hạn 50 năm thuê đầu tiên. Thực tiễn hành chính và tư pháp về việc gia hạn hàng loạt đối với đất thuê thương mại sẽ được thị trường định hình vào khoảng năm 2065–2070.
- Không có bảo lãnh tài chính cho việc xây dựng: Bất động sản du lịch không thuộc đối tượng bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng trong xây dựng (khác với bất động sản nhà ở), и chủ đầu tư có quyền hợp pháp thu đến 100% giá trị bất động sản trước khi đưa dự án vào vận hành. Để tìm hiểu thêm về bảo lãnh xây dựng, vui lòng đọc bài viết "Bất động sản hình thành trong tương lai hay đã hoàn thiện — nên chọn loại nào?".
Cơ chế Sổ hồng: 50 năm, gia hạn và làm mới thời hạn
Khi mua bất động sản nhà ở и được cấp Sổ hồng, cá nhân nước ngoài sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản.
Thời hạn sở hữu: Sổ hồng được cấp cho người nước ngoài có thời hạn 50 năm kể từ ngày cấp.
Thủ tục gia hạn: Pháp luật đảm bảo quyền được gia hạn Sổ hồng một lần thêm 50 năm (tổng cộng lên đến 100 năm).
Lệ phí nhà nước cố định: Lệ phí cấp Sổ hồng lần đầu bằng 0,5% giá trị căn hộ theo hợp đồng. Việc gia hạn sau 50 năm được áp dụng cùng mức phí cố định này — 0,5% giá trị hợp đồng ban đầu, không phụ thuộc vào giá trị thị trường của đất tại thời điểm đó.
Làm mới thời hạn khi bán cho người Việt Nam: Đối với công dân Việt Nam, Sổ hồng cho phép quyền sở hữu lâu dài. Nếu nhà đầu tư nước ngoài quyết định bán căn hộ của mình cho công dân Việt Nam trên thị trường thứ cấp (ngay cả khi đã trôi qua 40 năm trong thời hạn 50 năm), giới hạn 50 năm sẽ được làm mới lại và chủ sở hữu người Việt Nam mới sẽ nhận được quyền sở hữu căn hộ lâu dài. Điều này đảm bảo thanh khoản cao: nhà đầu tư nước ngoài có thể bán căn hộ của mình cho cả công dân Việt Nam lẫn nhà đầu tư nước ngoài khác.
Hạn ngạch sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam
Mức độ tham gia của người nước ngoài trên thị trường bất động sản được kiểm soát bởi các hạn ngạch của Nhà nước.
Hạn ngạch 30% đối với căn hộ: Trong phạm vi một tòa nhà chung cư, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa không quá 30% số lượng căn hộ.
Hạn ngạch 10% đối с biệt thự и nhà liền kề: Tại các dự án nhà ở riêng lẻ, người nước ngoài được sở hữu tối đa không quá 10% tổng số nhà ở trong dự án (hoặc không quá 250 căn nhà trên một đơn vị hành chính cấp phường/xã).
Mua и bán bất động sản trên thị trường thứ cấp
Mua: Nghiêm ngặt "Người nước ngoài ➡️ Người nước ngoài". Trên thị trường thứ cấp, cá nhân nước ngoài chỉ có thể mua bất động sản từ một chủ sở hữu người nước ngoài khác. Quy định này được đưa ra nhằm phục vụ việc kiểm soát của Nhà nước đối с hạn ngạch 30%. Nếu ở giai đoạn xây dựng, số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài do chính chủ đầu tư kiểm soát, thì công chứng viên khi thực hiện giao dịch thứ cấp sẽ không biết có bao nhiêu căn hộ trong dự án đã thuộc về người nước ngoài. Mua bất động sản từ chủ sở hữu nước ngoài là cách duy nhất để đảm bảo rằng bất động sản đó được mua hợp pháp trong phạm vi hạn ngạch cho người nước ngoài.
Bán: Không có hạn chế. Chủ sở hữu người nước ngoài có quyền bán bất động sản của mình cho bất kỳ người mua nào — cả người nước ngoài lẫn công dân Việt Nam.
Có thể mua bất động sản tại Việt Nam từ xa được không?
Yêu cầu về sự hiện diện trực tiếp của người mua tại Việt Nam và quy trình ký kết tài liệu phụ thuộc trực tiếp vào tình trạng pháp lý của bất động sản được lựa chọn.
Bất động sản nhà ở
Sự hiện diện trực tiếp là bắt buộc. Hợp đồng mua bán (SPA) đối с các sản phẩm bất động sản nhà ở không thể ký từ xa hoặc qua giấy ủy quyền. Người mua bắt buộc phải có mặt trực tiếp trên lãnh thổ Việt Nam và có tình trạng cư trú hợp pháp (dấu nhập cảnh hoặc visa còn hiệu lực) vào ngày ký hợp đồng. Khi làm thủ tục cấp Sổ hồng sau đó, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra bản sao hộ chiếu kèm visa có hiệu lực đúng vào ngày ký hợp đồng mua bán.
Căn hộ du lịch
Có thể mua từ nước ngoài. Giao dịch mua căn hộ du lịch (Căn hộ du lịch) theo hợp đồng thuê dài hạn có thể thực hiện hoàn toàn từ xa. Chủ đầu tư sẽ gửi bản thảo hợp đồng dưới dạng điện tử, người mua in ra, ký thành ba bản ngoài lãnh thổ Việt Nam và gửi bản gốc qua dịch vụ bưu chính trở lại cho chủ đầu tư.
Giao dịch trên thị trường thứ cấp giữa 2 người nước ngoài
Khi mua bất kỳ bất động sản đã hoàn thiện nào trên thị trường thứ cấp, người mua là người nước ngoài bắt buộc phải có mặt trực tiếp tại Văn phòng công chứng ở Việt Nam để thực hiện giao dịch. Trong khi đó, người bán là người nước ngoài có quyền không cần đến Việt Nam và có thể bán căn hộ từ xa bằng cách lập văn bản ủy quyền công chứng cho công ty môi giới bất động sản.
Tóm tắt
Mua bất động sản tại Việt Nam là một quy trình minh bạch và được bảo hộ về mặt pháp lý с điều kiện người mua hiểu rõ các loại hình bất động sản. Ưu tiên hàng đầu cho đầu tư и bảo toàn vốn vẫn là bất động sản nhà ở (Nhà ở thương mại): sản phẩm này được giao dịch theo Hợp đồng mua bán (SPA) và sau đó được cấp Sổ hồng (Pink Book) thời hạn 50 năm có quyền gia hạn.
Căn hộ du lịch phù hợp с một số chiến lược đầu tư riêng biệt, tuy nhiên có tính thanh khoản thấp hơn trên thị trường thứ cấp.
Bạn cần hỗ trợ lựa chọn bất động sản?
Đầu tư vào bất động sản Việt Nam đòi hỏi một phương pháp tiếp cận có hệ thống, sự hiểu biết về cấu trúc thị trường địa phương và các chi tiết pháp lý trong quá trình hoàn thiện thủ tục. Đội ngũ VINPROP giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt dựa trên phân tích thị trường độc lập, dữ liệu phân tích cập nhật và kiến thức chuyên sâu về nền tảng pháp lý.
Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:
Tư vấn đầu tư и phân tích thị trường: Lựa chọn các dự án trên thị trường sơ cấp и thứ cấp, đối chiếu с các chiến lược đầu tư phù hợp, tính toán lợi nhuận tiềm năng, thuế и chi phí, đồng thời hỗ trợ xây dựng chiến lược sở hữu и thoái vốn sau đó.
Thẩm định pháp lý toàn diện và hỗ trợ pháp lý (Legal Due Diligence): Thực hiện kiểm tra độc lập tính pháp lý của bất động sản, hồ sơ pháp lý dự án của chủ đầu tư, hạn ngạch còn lại cho người nước ngoài. Điều phối hỗ trợ pháp lý cho giao dịch: chuẩn bị hồ sơ, thủ tục công chứng, làm việc с các cơ quan nhà nước.
FAQ
Người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam không?
Có, nhưng hình thức sở hữu phụ thuộc vào loại hình bất động sản.
Cá nhân nước ngoài có quyền hợp pháp để mua bất động sản, tuy nhiên:
Bất động sản nhà ở (Nhà ở thương mại) được cấp quyền sở hữu đầy đủ với Giấy chứng nhận ("Sổ hồng" / Pink Book) thời hạn 50 năm có quyền gia hạn.
Căn hộ du lịch (Căn hộ du lịch) được mua theo hình thức thuê dài hạn (Leasehold) cho thời hạn thuê đất của chủ đầu tư (thường lên đến 50 năm).
Làm thế nào để người nước ngoài trở thành chủ sở hữu bất động sản tại Việt Nam?
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức của Nhà nước (Pink Book / Sổ hồng), người mua cần sở hữu bất động sản thuộc nhóm bất động sản nhà ở — mua từ chủ đầu tư hoặc từ một người nước ngoài khác trên thị trường thứ cấp.
Giao dịch được thực hiện theo Hợp đồng mua bán (SPA). Để làm điều này, người mua bắt buộc phải có mặt trực tiếp tại Việt Nam vào ngày ký Hợp đồng mua bán và có hộ chiếu còn hiệu lực kèm dấu nhập cảnh hoặc visa chính thức.
Hạn ngạch sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam là bao nhiêu?
Pháp luật Việt Nam quy định hạn ngạch nhà nước nghiêm ngặt:
Tối đa 30% số lượng căn hộ — trong phạm vi một tòa nhà chung cư hoặc khu phức hợp nhà ở.
Tối đa 10% số lượng căn nhà — tại các dự án nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề).
Các giới hạn về hạn ngạch được áp dụng đối с cả bất động sản nhà ở lẫn căn hộ du lịch.
Thời hạn sở hữu bất động sản tại Việt Nam là bao lâu?
Bất động sản nhà ở: Thời hạn sở hữu ban đầu theo Sổ hồng là 50 năm và được đảm bảo quyền gia hạn một lần thêm 50 năm (tổng cộng lên đến 100 năm). Khi bán lại cho công dân Việt Nam, giới hạn 50 năm sẽ được bãi bỏ và chủ sở hữu địa phương mới sẽ nhận được bất động sản với quyền sử dụng lâu dài (Lâu dài).
Căn hộ du lịch: Thời hạn sở hữu bị giới hạn bởi hợp đồng thuê dài hạn (thường lên đến 50 năm) và gắn liền với thời hạn thuê đất còn lại của chủ đầu tư. Pháp luật có quy định về khả năng chủ đầu tư gia hạn thuê đất với Nhà nước, tuy nhiên tiền lệ gia hạn hàng loạt trên thị trường hiện chưa được hình thành do các dự án hiện tại chưa hết thời hạn 50 năm đầu tiên.
Người nước ngoài có thể mua nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam không?
Người nước ngoài có thể mua biệt thự hoặc nhà liền kề trong các dự án nhà ở được quy hoạch trên thị trường sơ cấp từ chủ đầu tư (trong phạm vi hạn ngạch 10% cho người nước ngoài) hoặc từ một người nước ngoài khác trên thị trường thứ cấp.
Không thể mua nhà riêng lẻ "mặt phố" hoặc đất ở riêng lẻ từ người dân địa phương, vì đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước không bán đất thuộc sở hữu tư nhân cho cá nhân nước ngoài.
Có thể nhận Thẻ tạm trú tại Việt Nam khi mua bất động sản không?
Không. Bản thân việc mua bất động sản thuộc bất kỳ loại hình nào (dù là nhà ở hay du lịch) không cấp quyền nhận Thẻ tạm trú hay visa dài hạn. Việc lưu trú tại Việt Nam được thực hiện theo các quy định chung (visa du lịch, visa thương mại hoặc visa đầu tư khi thành lập doanh nghiệp).