Иностранцы во Вьетнаме могут купить как строящуюся, так и готовую недвижимость. Строящиеся проекты обычно предлагают более низкие цены и потенциал роста стоимости, а готовые объекты позволяют сразу получить недвижимость в пользование или начать сдавать ее в аренду. Выбор зависит от ваших целей, бюджета и инвестиционной стратегии.
Что вы узнаете из статьи
- чем отличается строящаяся недвижимость от готовой;
- какие преимущества и особенности имеет каждый вариант;
- какие виды недвижимости доступны иностранным покупателям;
- в каких случаях лучше выбрать строящийся проект, а в каких — готовое жилье.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости прежде всего как инвестицию, рекомендуем ознакомиться со статьей «Инвестиции в недвижимость Вьетнама: системный подход к выбору стратегии», где подробно разбираются пять инвестиционных стратегий и объясняется, какие объекты лучше подходят для каждой из них.
Строящаяся недвижимость во Вьетнаме (Off-plan)
Строящаяся недвижимость (Off-plan / Future-Formed Housing) — объект, приобретаемый у застройщика до ввода дома в эксплуатацию. Покупатель заключает с застройщиком договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement — SPA) и финансирует строительство поэтапно в соответствии с графиком.
Такой формат остается наиболее популярным среди иностранных инвесторов благодаря более доступной стоимости и возможности покупки в рассрочку.
Преимущества покупки строящейся недвижимости
Покупка строящегося объекта позволяет:
- приобрести недвижимость по более низкой цене;
- воспользоваться гибким графиком платежей;
- выбрать наиболее подходящую планировку, этаж или вид;
- получить специальные условия для ранних покупателей;
- рассчитывать на рост стоимости объекта к моменту завершения строительства.
Особенности и риски покупки строящейся недвижимости
Покупка недвижимости на этапе строительства имеет свои особенности:
- Риск задержки сроков: даже надежные девелоперы могут сместить график сдачи на 3–6 месяцев.
- Разрешительная документация: часть документов может находиться в процессе оформления.
- Иностранная квота: подтверждение возможности продажи объекта иностранным покупателям иногда появляется только после запуска проекта.
- Отсутствие моментального дохода: получать арендный доход можно будет только после завершения строительства, отделки и передачи ключей.
Перед внесением депозита важно провести комплексную юридическую проверку проекта, разрешительной документации и проверить наличие иностранной квоты.
Законодательные механизмы защиты покупателей
Законодательство Вьетнама защищает покупателей строящейся жилой недвижимости следующими нормами:
- Готовность фундамента: застройщик не имеет права подписывать SPA и принимать основные платежи до полного завершения строительства фундамента и сдачи его государственной комиссии.
- Разрешение на продажу (Sales Permit): выдается Департаментом строительства (DOC / Sở Xây dựng) только при наличии полного пакета утвержденной проектной документации.
- Закон 70%: согласно Жилищному кодексу Вьетнама девелопер не может взимать с покупателя суммарно более 70% стоимости объекта до официального ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей.
- Обязательное страхование строительства: Вьетнам — единственная страна в Юго-Восточной Азии, где действует обязательное страхование строительства проектов жилой недвижимости. Каждый покупатель получает именной гарантийный сертификат, подтверждающий, что его инвестиция застрахована. При заморозке проекта или банкротстве девелопера страховая компания возмещает 100% внесенных средств.
❗️Важно: обязательное страхование распространяется на жилую недвижимость, но не на туристическую недвижимость, и не действует на этапе presale. Подробнее о различиях между жилой и туристической недвижимостью и других типах объектов рассказываем в статье «Типы недвижимости во Вьетнаме».
Готовая недвижимость во Вьетнаме
Готовая недвижимость — объект, построенный и введенный в эксплуатацию, на который оформлен акт приема-передачи или государственное свидетельство о праве собственности (Sổ hồng / Pink Book).
Готовое жилье подразделяется на два формата:
- Первичный сток застройщика: готовые квартиры в сданных жилых комплексах, оставшиеся в прямой продаже у девелопера.
- Вторичный рынок: покупка готовой квартиры у первого инвестора (через переуступку SPA или передачу Pink Book).
Преимущества покупки готовой недвижимости
Покупка готового объекта позволяет:
- лично оценить качество строительства, отделки, работу инженерных систем и благоустройство территории;
- исключить риски задержки строительства и заморозки проекта;
- сразу заселиться или начать получать доход от сдачи объекта в аренду.
Особенности и риски покупки готовой недвижимости
Покупка сданного объекта имеет свою специфику:
- 95 - 100% оплата на входе: готовое жилье требует единовременного внесения всей суммы. Если у объекта ещё нет Pink Book, оплачивается 95% стоимости (оставшиеся 5% перечисляются при выдаче свидетельства), а при покупке квартиры с готовой Pink Book вносится 100%. При этом банковские кредиты и ипотека во Вьетнаме для иностранцев практически недоступны.
- Более высокая цена: стоимость квадратного метра в сданном доме выше, чем на старте продаж.
- Ограниченный выбор: лучшие планировки, этажи и виды обычно распродаются еще на этапе строительства.
- Дополнительные сборы при входе: при получении ключей необходимо сразу оплатить 2% взнос в фонд капитального ремонта (Sinking Fund) и платежи за обслуживание (Management Fee). Подробнее они разобраны в статье «Обязательные сборы и платежи при покупке недвижимости во Вьетнаме».
Юридические правила и ограничения вторичного рынка
Правило «Иностранец ➡️ Иностранец»: на вторичном рынке иностранец может приобрести жилье только у другого иностранного собственника (ст. 17 Закона о жилье № 27/2023/QH15). Покупка объекта у гражданина Вьетнама запрещена. Как только квартира оформляется на местного жителя, она выбывает из иностранной квоты (30% для квартир и 10% для вилл), а механизм её обратного перевода на иностранца законом не предусмотрен.
Перепродажа гражданам Вьетнама: при перепродаже жилой недвижимости гражданину Вьетнама статус объекта для нового местного владельца становится бессрочным (Lâu dài) — вместо 50-летнего лимита, действующего для иностранных покупателей. Это важный фактор ликвидности: вьетнамцы охотно покупают такие объекты на вторичном рынке, так как получают их в полную собственность.
Сроки выдачи документов: процедура оформления и выдачи государственного свидетельства собственности (Pink Book) Департаментом естественных ресурсов и охраны окружающей среды (DONRE) обычно занимает от 3 до 12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Подробнее правовые нюансы описаны в статье «Права собственности на недвижимость для иностранцев».
Сравнение строящегося и готового жилья
| Параметр сравнения | Строящаяся недвижимость | Готовая недвижимость |
|---|---|---|
| Финансовый порог | Поэтапная оплата (до 70% до сдачи объекта) | Единовременный взнос 95–100% стоимости |
| График платежей | Рассрочка на весь период строительства | Без рассрочки (требуется вся сумма) |
| Получение арендного дохода | После завершения строительства и отделки | Сразу после оформления сделки и получения ключей |
| Строительные риски | Защищены Законом 70% и гарантией банка | Отсутствуют (дом введен в эксплуатацию) |
| Выбор вариантов | Максимальный выбор на старте продаж | Ограничен остатками у застройщика или вторичкой |
| Покупка на вторичке | Переуступка договора SPA | Покупка только у другого иностранца |
Что выбрать: строящуюся или готовую недвижимость?
Выбор между строящимся и готовым жильем напрямую зависит от вашей инвестиционной стратегии. В этой статье мы разбираем 5 ключевых стратегий — вот как под них подбирается формат объекта:
1. Стратегия структурного роста и Стратегия капитализации городских кластеров
Цель: Максимальный прирост стоимости капитала (Capital Growth).
Формат: Строящаяся недвижимость на этапах Pre-launch или на ранней стадии строительства. Позволяет зафиксировать минимальную цену за квадратный метр и забрать капитализацию к моменту сдачи дома.
2. Стратегия гостиничного дефицита и Лайфстайл стратегия
Цель: Быстрый запуск арендного бизнеса (Rental Yield) или личное проживание.
Формат: Готовая недвижимость. Позволяет немедленно начать получать доход от сдачи в аренду или сразу въехать в квартиру, полностью исключая строительные риски.
3. Стратегия концентрации капитала
Цель: Сохранение крупных активов и долгосрочная капитализация.
Формат: Строящаяся недвижимость премиум- и бизнес-класса в строящихся деловых центрах крупнейших мегаполисов.
Резюме
Универсального решения не существует: выбор между строящейся и готовой недвижимостью определяется вашим горизонтом планирования и бюджетом. Если цель — зафиксировать минимальную стоимость за квадратный метр и получить максимальный прирост капитала к моменту сдачи дома, выбирайте строящиеся проекты. Если ключевая задача — исключить строительные риски, сразу заехать или запустить арендный поток, оптимальным выбором станет готовое жилье.
Нужна помощь в подборе объекта?
Перед внесением депозита важно провести комплексную юридическую проверку проекта, подтвердить наличие банковской гарантии и проверить чистый остаток иностранной квоты.
Команда VINPROP поможет оценить риски, подобрать объекты под вашу инвестиционную стратегию и полностью сопроводить сделку.
➡️ Записаться на консультацию.
FAQ
Можно ли купить квартиру на этапе строительства дистанционно?
Забронировать юнит и внести депозит можно дистанционно. Однако подписание договора купли-продажи (SPA) по закону требует личного присутствия во Вьетнаме.
Может ли иностранец купить недвижимость на вторичном рынке?
Да, но только у другого иностранного собственника. Вьетнамские нотариусы не заверяют сделки «вьетнамец - иностранец», так как у них нет доступа к государственной базе и реестрам девелопера для проверки лимита иностранной квоты (30% для квартир и 10% для коттеджей/вилл).
В каком состоянии передаются квартиры от застройщика?
В строящихся комплексах (Off-plan) 90–95% квартир сдаются девелоперами с чистовой отделкой, включая встроенную кухню, оборудованные санузлы, напольные покрытия, подведенное освещение и кондиционеры. Чтобы начать сдавать в аренду или заехать, остается докупить мягкую мебель, текстиль и бытовую технику. Для дистанционного решения этой задачи доступна услуга «Комплектация недвижимости» от VINPROP, которая позволяет полностью подготовить объект к проживанию.
Что произойдет, если застройщик задержит стройку или обанкротится?
Для жилой недвижимости во Вьетнаме действует обязательное страхование строительства. При покупке объекта по договору купли-продажи покупатель получает именной гарантийный сертификат. В худшем случае, при заморозке проекта или банкротстве девелопера, страховая компания возмещает 100% внесенных средств.
Можно ли перепродать недвижимость до завершения строительства или получения Pink Book?
Да. Во Вьетнаме нет временных ограничений на перепродажу. Инвестор может продать объект на этапе строительства, до получения ключей или до момента выдачи свидетельства о праве собственности (Pink Book).
Что такое Pink Book (Розовая книга) и когда ее получают?
Pink Book (Sổ hồng) — это государственный сертификат права собственности на недвижимость во Вьетнаме. Документ оформляется и выдается через некоторое время (обычно 3-12 месяцев) после ввода дома в эксплуатацию и получения ключей. Отсутствие на руках физической «розовой книги» не ограничивает собственника в праве проживать в квартире, сдавать ее в аренду или перепродавать.
Какие налоги платятся при покупке, владении и продаже недвижимости?
При покупке объекта уплачивается 10% НДС и 0,5% регистрационный сбор при оформлении свидетельства собственности (Pink Book). Ежегодный налог на владение недвижимостью во Вьетнаме отсутствует. При продаже собственник уплачивает 2% от суммы сделки. Подробнее обо всех нюансах читайте в нашей статье «Налоги на недвижимость во Вьетнаме».
Дает ли покупка недвижимости право на получение визы или ВНЖ?
Напрямую покупка недвижимости во Вьетнаме не предоставляет визовых преференций или автоматического вида на жительство. Объект приобретается для личного проживания или инвестиций, а вопросы легализации и резиденства решаются отдельно на основании действующих законодательных норм.