Когда большинтво банковских вкладов давали 3–4% годовых в валюте, один класс активов устойчиво приносил 5–7% — и это не считая роста стоимости самого объекта.
Не потому что риска не существовало. А потому что рынок физически не успевал производить достаточно качественного предложения — при том что туристический поток рос.
Именно это называется структурным дефицитом. И именно на нём строится третья инвестиционная стратегия VINPROP — стратегия гостиничного дефицита.
Что такое стратегия гостиничного дефицита
В отличие от первых двух стратегий — структурного роста и капитализации городских кластеров — здесь источник доходности не в жилом, а в курортном рынке.
Механизм прост: туристический спрос на конкретную дестинацию растёт быстрее, чем появляется новое качественное предложение у моря. Причина — объективные ограничения. Участки первой береговой линии физически конечны. Строительство гостиничного проекта с международным оператором занимает 4–6 лет. Требования к капиталу и экспертизе высоки. Крупные международные бренды избирательны в выборе партнёров.
В результате формируется дефицит — не временный, а структурный.
Стратегия гостиничного дефицита — это ставка на этот разрыв. Инвестор входит в объект, который находится в зоне устойчивого туристического спроса при ограниченном предложении. Доходность формируется двумя путями: текущий rental yield от операционной деятельности и рост стоимости актива по мере усиления дефицита.
Механизм доходности выглядит так:
Рост туристического потока → рост ADR → стабильная загрузка → рост RevPAR → рост операционного дохода → рост стоимости актива
- ADR (Average Daily Rate) — средняя стоимость ночи.
- RevPAR — доход на доступный номер.
Когда оба показателя растут одновременно, доходность инвестора растёт быстрее, чем каждый из них по отдельности.
Почему Фукуок: логика выбора дестинации
Ставка на стратегию гостиничного дефицита начинается с выбора рынка. Нас интересует дестинация, где одновременно выполняются три условия: туристический спрос уже сформирован и растёт, международная транспортная доступность расширяется, а новое качественное предложение ограничено физически.
В 2019–2021 годах таким рынком был Фукуок.
Туристический поток. В 2014 году Фукуок принимал около 600 тысяч туристов в год. К 2019-му — уже более 5 миллионов. К 2024-му — около 6 миллионов, из них почти миллион иностранных. За десять лет — рост в десять раз. Это не всплеск — это структурная трансформация острова из локального курорта в международный.
Транспортная доступность. Открытие международного аэропорта Фукуок изменило географию спроса. Прямые рейсы из Кореи, Китая, России, Казахстана, Европы сделали остров доступным для тех, кто раньше физически не мог туда добраться. Расширение маршрутной сети продолжалось даже после пандемии.
Ограниченное предложение. Береговая линия острова конечна. Лучшие участки у моря в зоне Баи Чыонг — одного из наиболее живописных пляжей — к 2020 году были распределены между несколькими крупными девелоперами. Новых сопоставимых по локации участков практически не осталось.
Это создавало классическую инвестиционную ситуацию: спрос растёт, предложение физически ограничено.
Кейс: Regent Phu Quoc
Когда мы изучали курортный рынок Фукуока, выбор объекта определялся одним ключевым вопросом: кто управляет и насколько это важно для доходности.
В гостиничной недвижимости оператор — это не маркетинговое дополнение. Это система, которая определяет заполняемость, средний чек и операционный результат. Международный бренд уровня Regent означает: доступ к глобальной системе бронирования IHG, узнаваемость среди состоятельных путешественников, стандарты, которые невозможно воспроизвести локальным управлением.
Regent Phu Quoc — проект BIM Group под управлением Regent Hotels & Resorts (сейчас в составе IHG). Расположен на пляже Баи Чыонг. 76 наземных вилл, 42 sky villa, 120 номеров отеля. 15 гектаров. Открылся в апреле 2022 года.
Объект был включён в рейтинг MICHELIN Key List 2025 — как один из лучших отелей Вьетнама. Первая фаза продаж: 90% объектов нашли покупателей вскоре после запуска.
Как устроена модель дохода. Владелец виллы или sky villa передаёт объект в управление оператору. Доход от аренды делится между владельцем и управляющей компанией — типичное соотношение 40/60 или 50/50 в зависимости от контракта. Оператор берёт на себя операционные расходы: маркетинг, обслуживание, персонал.
Результат. По данным инвестиционного меморандума VINPROP, net yield по объектам Regent Phu Quoc составил 5,56% годовых в долларах. Это без учёта роста стоимости самого актива.
Для сравнения: средний gross yield по жилой недвижимости бизнес-класса в Хошимине в тот же период — около 3,5%. По обычным апартаментам в курортных зонах без международного оператора — 2–4%.
Разница в доходности — следствие разницы в системе управления и в дефиците конкурентного предложения. Regent на Фукуоке не конкурировал с сотнями объектов — он находился в категории, где альтернатив практически не был
Как работает механика доходности: разбор по уровням
Инвесторы, незнакомые с гостиничной моделью, часто смотрят только на цифру yield. Но важно понимать, из чего она складывается и почему дефицит так важен именно здесь.
ADR (средняя стоимость ночи). Когда предложения мало, цену устанавливает тот, у кого объект. В условиях дефицита качественных объектов международного класса на Фукуоке в сезон стоимость ночи в villa или sky villa Regent составляла $400–800+. Конкуренты в той же категории? Единицы.
Загрузка (occupancy). Стабильная загрузка — следствие того, что спрос превышает предложение. В премиальных зонах Фукуока заполняемость в несезон не опускалась ниже 70–80%. Показатель RevPAR с 2021 по 2026 год рос в среднем на 13–15% в год по премиальному сегменту.
Net yield = ADR × загрузка × доля владельца − операционные расходы. Именно поэтому 5,56% при правильно выбранном операторе и дефицитной локации — это не потолок, а базовый результат.
Рост стоимости тела актива. Sky villa, купленная до открытия Regent, к 2024 году стоила существенно дороже — рост обусловлен и признанием бренда на рынке, и общим ростом ценности Фукуока как дестинации. Инвестор получал доходность дважды: текущий поток + прирост капитала.
Три сигнала, по которым мы ищем аналогичные рынки
Фукуок был примером того, как сходятся несколько факторов одновременно. Стратегия воспроизводима — нужно только найти рынок в похожей точке.
Первый сигнал: рост международного туристического потока при ограниченной инфраструктуре приёма. Это значит, что спрос уже есть, а предложение ещё не успело за ним. Дестинации, где аэропорт расширяется или открываются новые международные маршруты, — хорошая отправная точка.
Второй сигнал: физически ограниченная первая береговая линия. Земли у воды не становится больше. Если большинство привлекательных участков уже застроено или распределено, новое качественное предложение будет появляться редко и дорого.
Третий сигнал: присутствие или интерес международных гостиничных брендов. Когда Hilton, IHG, Marriott, Accor выбирают локацию для нового объекта — это верификация рынка уровнем, которого нет у местных девелоперов. Они не заходят туда, где нет уверенного спроса.
Если вам интересно, какие рынки сегодня соответствуют этим критериям — мы разбираем это на консультации.
Чем эта стратегия отличается от жилой недвижимости
Важно понимать специфику, которая отличает гостиничную модель от стратегий структурного роста и городских кластеров.
Другой профиль дохода. В жилой недвижимости основной доход — рост цены, аренда вторична. В гостиничной модели текущий yield — первичен. Инвестор получает регулярный поток с первого года после сдачи объекта.
Зависимость от оператора. В жилой недвижимости управление — ваша ответственность. В гостиничной — профессиональный оператор. Это снижает операционную нагрузку, но добавляет зависимость: результат во многом определяется качеством управляющей компании.
Другой тип собственности во многих проектах. Значительная часть курортной недвижимости во Вьетнаме оформлялась как guesthouse или apartment hotel — без полноценного права собственности. Это ограничивало вторичный рынок. Объекты с полноценным сертификатом права собственности (Pink Book) для иностранцев — дефицитны и ценны именно по этой причине.
Цикличность. Курортная недвижимость более чувствительна к внешним шокам — пандемия, геополитика, снижение авиасообщения. Это реальный риск, который нужно учитывать при горизонте планирования.
Риски стратегии
Замедление туристического потока. Если международный туризм в регион замедлится — упадёт ADR и загрузка. Для Фукуока это случилось в 2023 году после резкого роста 2022-го. Рынок восстановился к 2024-му, но временная просадка показала: зависимость от туристического цикла реальна.
Рост нового предложения. Успех курортного рынка привлекает новых девелоперов. Появление новых качественных объектов снижает структурный дефицит — и давит на ADR. Именно поэтому важно входить в ограниченные форматы (первая линия, уникальная локация, международный бренд), которые сложно воспроизвести.
Качество оператора. Гарантированный yield на бумаге и реальный yield по итогам операционного года — разные вещи. Важно изучать историю выплат по аналогичным проектам оператора, структуру расходов, условия контракта. Выплаты 5–7% годовых требуют реальной операционной эффективности, а не только рыночной конъюнктуры.
Ликвидность на выходе. Курортная недвижимость — менее ликвидный актив, чем городская квартира. Покупатель на виллу в Regent или аналогичном объекте — специфичный: состоятельный, понимающий этот рынок. Продать быстро и без дисконта возможно, но круг покупателей уже.
Юридическая структура. Формат собственности имеет принципиальное значение. Объекты без полноценного Pink Book — дешевле, но несут правовую неопределённость и ограничивают вторичный рынок. Это нужно проверять до входа.
Если вам близка эта стратегия
Стратегия гостиничного дефицита — наиболее специализированная из пяти, которые мы применяем. Она требует понимания операционной модели гостиничного бизнеса, правильного выбора оператора и умения оценивать рыночный дефицит в конкретной дестинации.
Доходность здесь формируется иначе, чем в жилом рынке: не только через рост цены, но и через стабильный текущий поток. Для инвесторов, которым важна регулярность дохода — это принципиально другой профиль.
У нас в работе есть актуальные проекты в рамках этой стратегии. Если вам интересно разобрать конкретную возможность — запишитесь на консультацию. Обсудим дестинацию, оператора, финансовую модель и правовую структуру.