Покупка недвижимости во Вьетнаме в рассрочку доступна как гражданам, так и иностранцам. Обычно она оформляется напрямую у застройщика на этапе строительства (off-plan) и разбита на этапы до сдачи объекта в эксплуатацию на срок от 1 до 3 лет без начисления процентов.
Поскольку ипотека во Вьетнаме для иностранных покупателей на практике остается малодоступным инструментом, покупка недвижимости в рассрочку от застройщика пользуется огромным спросом.
Местный рынок недвижимости предлагает одну из самых разнообразных и гибких систем графиков платежей в Азии. Иностранные покупатели могут выбирать из нескольких структурированных моделей оплаты, каждая из которых адаптирована к различным инвестиционным целям.
Понимание этих графиков имеет важное значение, потому что:
- Скидки могут достигать 12%.
- Структура платежей существенно влияет на ROI.
- Некоторые программы включают бонусы за досрочную оплату.
- Некоторые варианты более выгодны для иностранцев.
В этой статье мы подробно разберем каждую модель оплаты, механику финансового рычага и основные правила расчетов при покупке новостроек во Вьетнаме.
4 основные модели графиков платежей
График платежей, привязанный к строительству
(Thanh toán theo tiến độ xây dựng)
Это традиционная вьетнамская структура платежей, используемая большинством застройщиков.
Платежи привязаны непосредственно к ходу строительства.
Типичная структура
| Этап строительства / Событие | Процент от стоимости |
|---|---|
| Подписание договора (SPA) | 10% |
| Завершение фундамента | 10% |
| Возведение 5-го этажа | 10% |
| Возведение 10-го этажа | 10% |
| Завершение каркаса здания | 10% |
| Завершение строительства блока | 25% |
| Передача ключей | 5% |
| Получение Pink Book (иногда оплачивается позже) | 5% |
Преимущества: Высокая безопасность (вы платите только за то, что уже построено).
Недостатки: Минимальные скидки (0–3%), сроки зависят от скорости стройки.
Кому подходит: Тем, кто покупает во Вьетнаме впервые или хочет видеть прогресс на стройплощадке, прежде чем отдавать деньги.
График платежей, привязанный к дате
(Thanh toán theo thời gian cố định)
Платежи производятся в фиксированные календарные даты, независимо от темпов строительства.
Пример
| Этап / Срок оплаты | Процент от стоимости |
|---|---|
| Подписание договора (SPA) | 10% |
| Через 3 месяца | 15% |
| Через 6 месяцев | 10% |
| Через 9 месяцев | 10% |
| Через 12 месяцев | 10% |
| Через 15 месяцев | 10% |
| Передача ключей | 30% |
Преимущества: Вы заранее знаете, когда и сколько нужно внести. Плюс застройщики часто дают скидки (3–5%).
Недостатки: Нужно платить по графику, даже если стройка вдруг затормозилась.
Кому подходит: Тем, кому важно иметь понятный план платежей без привязки к работе застройщика.
Низкий ежемесячный платеж + остаточный платеж при передаче ключей
(Thanh toán hàng tháng + một khoản lớn khi bàn giao)
Все более популярный среди иностранных покупателей. Эта модель снижает финансовое давление во время строительства.
Структура
| Этап / Тип платежа | Процент от стоимости |
|---|---|
| Ежемесячные платежи | 1–3% в месяц |
| Остаточный платеж при передаче ключей | 40–50% |
Преимущества: Ежемесячные платежи не бьют по карману во время строительства.
Недостатки: Скидок почти нет (0–2%), нужно быть готовым к большой выплате в конце.
Кому подходит: Тем, у кого нет всей суммы сейчас, но вы знаете, что деньги появятся к моменту сдачи дома (например, от продажи другого актива или годовых премий).
Планы ранних крупных платежей (50–70–95%)
(Thanh toán nhanh – nhận ưu đãi lớn)
Это программа с максимальной скидкой.
Варианты
| Размер предоплаты | Размер скидки |
|---|---|
| 50% предоплата | 5–7% |
| 70% предоплата | 7–10% |
| 95% предоплата | 10–12% (иногда больше) |
Преимущества: Максимальные скидки и самая низкая цена за квадратный метр.
Недостатки: Нужно иметь всю сумму сразу; есть риск, если проект еще на стадии котлована.
Кому подходит: Инвесторам с крупным свободным капиталом, стремящихся перепродать объект при передаче ключей
Сводная таблица: сравнение графиков платежей
| План оплаты | Риск | Ликвидность | Скидка | Лучше всего для |
|---|---|---|---|---|
| Привязанный к строительству | Низкий | Средняя | 0–3% | Начинающих, осторожных покупателей |
| Привязанный к дате | Средний | Средняя | 3–5% | Инвесторов с прогнозируемым доходом |
| Низкий ежемесячный + остаток | Средний | Низкая на старте | 0–2% | Ищущих гибкость |
| Ускоренная предоплата | Высокий | Высокая | 5–12% | Профессиональных инвесторов |
Выбор подходящего плана оплаты
При выборе схемы расчетов иностранным покупателям стоит отталкиваться от двух ключевых факторов:
1. Ликвидность и стабильность денежного потока:
Стабильный доход → график, привязанный к дате
Непредсказуемый доход → низкий ежемесячный платеж
Крупные накопления → планы ранней предоплаты (50–95%)
2. Ваша инвестиционная стратегия:
Долгосрочное владение для себя → график, привязанный к строительству
Быстрая перепродажа → ускоренная предоплата 70–95%
Доходность от аренды → зависит от сроков передачи ключей и ввода проекта в эксплуатацию
После успешной передачи ключей иностранный покупатель становится полноправным владельцем и начинает нести ответственность за текущее содержание (например, management fee) и соблюдение финансовых обязательств.
Структура платежей для завершенных объектов
Завершенные объекты (первичный фонд или вторичный рынок) подчиняются другому правилу:
Фонд застройщика
Покупатель платит 95% предоплату, немедленно получает ключи.
Вторичный рынок
- Переуступка SPA → обычно 95–100%
- Передача Pink Book → в тот же день, что и нотариальное заверение (покупатель оплачивает продавцу в полном объеме)
Финансовое плечо: как рассрочка увеличивает ROI (Кейс The Felix)
Во Вьетнаме рассрочка — это финансовый рычаг. Доходность считается не от всей цены квартиры, а от тех денег, которые вы фактически вложили.
Реальный пример нашей команды:
В июле 2025 года наш клиент инвестировал в проект The Felix (Биньзыонг). За 6 месяцев рыночная стоимость аналогичных квартир выросла примерно на 18,4%.
Так как оплата шла поэтапно, на момент переоценки инвестор вложил лишь около половины стоимости квартиры. Прирост стоимости делился не на полную цену объекта, а на реально вложенный капитал. В результате доходность на вложенный капитал (ROI) составила 42%. Рассрочка просто усилила результат.
Подробный разбор этого кейса в статье «Стратегия структурного роста: как промышленные коридоры Вьетнама создают доходность для инвестора».
Грамотный выбор графика рассрочки в сочетании с профессиональным сопровождением на каждом этапе позволяет минимизировать риски и повысить потенциальную доходность инвестиций в растущий рынок недвижимости Вьетнама.
Как VINPROP помогает при покупке недвижимости
Инвестиционный консалтинг и сопровождение сделки
Подбираем объекты под бюджет и инвестиционные цели, сравниваем проекты и условия рассрочки, рассчитываем потенциальную доходность и сопровождаем сделку от бронирования до оформления.
Проверяем юридические документы проекта и условия договора, анализируем обязательства застройщика, права покупателя и возможные риски сделки.
Берем на себя вопросы, связанные с владением объектом после получения ключей: контроль состояния недвижимости, взаимодействие с управляющей компанией и организацию текущего обслуживания.
Помогаем подготовить квартиру к проживанию или сдаче в аренду — от подбора мебели и техники до полной комплектации объекта.
FAQ
Сколько стоит квартира во Вьетнаме?
Стоимость квартиры во Вьетнаме зависит от класса объекта, локации и стадии строительства. На первичном рынке в развивающихся и курортных локациях (например, Биньзыонг или пригородные районы) цены начинаются от 1,5–2 млрд донгов (примерно от 60 000–80 000 USD). В мегаполисах (Хошимин, Ханой) и в сегменте комфорт- и бизнес-класса цены стартуют от 3 000 USD за кв. м и выше, а премиальные объекты могут стоить значительно дороже.
Что дает покупка недвижимости во Вьетнаме?
Для иностранных инвесторов покупка недвижимости во Вьетнаме — это в первую очередь возможность сохранить и приумножить капитал, получить высокую доходность от перепродажи на растущем рынке или стабильный пассивный доход от аренды.
При покупке жилой недвижимости сделка оформляется по договору купли-продажи (SPA) с последующим получением свидетельства о праве собственности (Pink Book) в рамках установленных законом квот (до 30% в кондоминиумах).
Важно учитывать, что сам по себе факт владения недвижимостью во Вьетнаме не дает автоматического права на получение ВНЖ или гражданства.
Можно ли оплатить рассрочку наличными долларами или евро?
Нет. По законам Вьетнама все расчеты с застройщиками проводятся строго в безналичной форме и только во вьетнамских донгах (VND).
Можно ли получить ипотеку во Вьетнаме?
С 2025 года новый Закон о жилье во Вьетнаме формально разрешил иностранцам оформлять ипотеку, однако на практике получить такой кредит нерезидентам крайне сложно. Местные банки требуют официальное трудоустройство во Вьетнаме, разрешение на работу (Work Permit), карту резидента (TRC) и стабильный подтвержденный местный доход.
По этой причине подавляющее большинство иностранных покупателей и инвесторов используют беспроцентную рассрочку от застройщиков.