При покупке недвижимости во Вьетнаме иностранным владельцам необходимо учитывать не только стоимость квартиры, но и обязательные сборы, налоги и регулярные расходы на содержание объекта после передачи.
Во вьетнамских жилых комплексах взимается несколько стандартных обязательных сборов:
1. Плата за управление (Phí quản lý)
Это обязательный ежемесячный платеж за содержание общих зон, лифтов, охрану, уборку и общее управление зданием.
- Расчет: Обычно устанавливается за квадратный метр (VND/м²/месяц).
- Диапазон: В зависимости от класса проекта, варьируется от 15 000 до 35 000 VND за м²/месяц (приблизительно $0,60–$1,40).
- Начало оплаты: Начинается сразу после передачи квартиры (Handover), независимо от того, проживает ли владелец в квартире.
2. Резервный фонд (Phí bảo trì)
Это единовременный невозвратный сбор, предназначенный для капитального ремонта здания (например, ремонт крыши, фасада, лифтов, насосов) через несколько лет.
- Сумма: Юридически установлена в размере 2% от цены единицы до НДС (без учета земли).
- Оплата: Оплачивается застройщику единовременно вместе с окончательным платежом за квартиру (Handover).
- Управление: Фонд передается Комитету жильцов для управления через 1–2 года после заселения.
3. Плата за парковку
- Автомобиль: Фиксированная ежемесячная плата. Количество мест может быть ограничено для иностранцев.
- Мотоцикл: Небольшая ежемесячная плата.
4. Коммунальные услуги
- Электричество, вода: Тарифы устанавливаются государством и оплачиваются по счетчикам.
- Интернет и ТВ: Оплачиваются напрямую поставщикам услуг.
Налог на доходы от аренды
Налог взимается только в том случае, если годовой доход от аренды превышает 500 миллионов VND.
С 2026 года во Вьетнаме кардинально изменились правила фискального учета для арендодателей. В соответствии с Nghị định 68/2026/NĐ-CP и Thông tư 18/2026/TT-BTC (вступили в силу 5 марта 2026 года), необлагаемый лимит доходов от сдачи имущества был поднят со 100 млн до 500 миллионов VND в год, а сама механика расчета НДС и НДФЛ стала комбинированной. Подробнее - в этой статье.
⚠️ Важно: Лимит в 500 млн VND предоставляется на одного арендодателя (физическое лицо), а не на каждый отдельный объект. Если у вас несколько квартир, их годовые доходы суммируются.
Правила ремонта и сдачи в аренду
Для поддержания порядка и безопасности владельцы должны соблюдать строгие правила:
- Ремонт (Fit-Out): Перед началом любых работ необходимо получить разрешение от управляющей компании и, в некоторых случаях, от застройщика.
- Аренда: Краткосрочная аренда (например, через Airbnb) часто запрещена или строго ограничена в жилых комплексах и разрешена только в апартаментах с обслуживанием или коммерческой недвижимости.
- Регистрация: Владелец обязан зарегистрировать арендаторов в местной полиции (напрямую или через управляющую компанию).
Выдача Pink Book (Свидетельство о собственности)
Хотя подача заявления является частью процесса покупки (Шаг 9 в Главе 3), получение самого документа является заключительным этапом владения:
- Инициирование: Застройщик обычно отвечает за подачу заявления на Pink Book для иностранцев.
- Сроки: Обычно занимает 3–12 месяцев после завершения строительства и технической приемки, в зависимости от загруженности местного DONRE (Департамент природных ресурсов и окружающей среды).
- Права: Pink Book выдается на 50-летний срок владения с возможностью продления (только для иностранцев).