Можно ли взять ипотеку во Вьетнаме иностранцу и купить недвижимость?
Формально иностранцы могут получить ипотеку во Вьетнаме, однако на практике такие возможности сильно ограничены.
Законодательство Вьетнама не запрещает банкам выдавать ипотечные кредиты иностранным гражданам. В соответствии с Жилищным законом, иностранные владельцы юридически имеют право использовать жилую недвижимость в качестве залога при получении банковского кредита во Вьетнаме.
Однако, несмотря на эту юридическую допустимость, доступ к ипотечному финансированию для иностранцев в основном определяется банковскими правилами, требованиями к проживанию и внутренними политиками управления рисками, а не законодательными ограничениями.
Статус резиденства и ограничения по срокам кредитования
Вьетнамские банки, как правило, имеют право выдавать кредиты иностранным гражданам только на срок действия действительного статуса проживания заемщика.
На практике:
- Ипотечные кредиты могут быть предоставлены только на срок действия Временной карты резидента (TRC)
- Максимальный срок кредитования, следовательно, обычно составляет до 5 лет
- Владельцы только виз — включая деловые визы — не имеют права на ипотечное финансирование
В результате долгосрочные ипотечные продукты, сопоставимые с теми, которые доступны вьетнамским гражданам, обычно недоступны для иностранных покупателей.
Банки, готовые рассматривать иностранных заемщиков
В ограниченных случаях некоторые банки — чаще всего банки с иностранными инвестициями или международные банки, работающие во Вьетнаме — могут рассматривать заявки на ипотеку от иностранных граждан.
Обычно к ним относятся:
- HSBC
- Standard Chartered
- Shinhan Bank
- (исторически) Citi Bank и аналогичные учреждения
Такие случаи обычно требуют выполнения всех следующих условий:
- действительная Временная карта резидента (TRC)
- действительное разрешение на работу
- активный местный трудовой договор во Вьетнаме
- подтверждаемый доход, полученный во Вьетнаме
Даже при соблюдении этих критериев:
- сроки кредитования остаются ограниченными сроком действия TRC
- требования к первоначальному взносу, как правило, высоки
- одобрения предоставляются строго в индивидуальном порядке
Ограничения по ипотеке для перепродажи на этапе строительства (операции переуступки)
Когда недвижимость перепродается на этапе строительства — фактически посредством переуступки прав по договору купли-продажи (SPA) — применяются дополнительные ограничения по финансированию.
Вьетнамские банки не предоставляют ипотечные кредиты под незавершенные жилые единицы в частных вторичных сделках.
Ключевые различия
1. Первичная продажа от застройщика
Банки могут предоставлять кредиты в рамках схем финансирования, связанных с застройщиком или одобренных, даже когда проект находится в стадии строительства.
2. Вторичные сделки между частными лицами (переуступка SPA)
Банки не принимают квартиры на этапе строительства или переуступки SPA в качестве залога.
3. Завершенная и официально переданная недвижимость
Ипотечное кредитование, как правило, рассматривается только после того, как здание было завершено, официально принято и передано, с надлежащей регистрацией прав собственности.
Практическое значение
Покупатели, приобретающие объекты посредством переуступки на этапе строительства, обычно должны полагаться на наличные или небанковское финансирование. Банковские ипотеки становятся актуальными только после завершения проекта и официальной передачи.
Практическая реальность рынка
Несмотря на формальную юридическую допустимость, ипотечное финансирование для иностранных покупателей во Вьетнаме остается скорее исключением, чем стандартной практикой.
Следовательно:
- большинство иностранных приобретений основаны на собственном капитале
- схемы рассрочки, поддерживаемые застройщиками, являются доминирующим инструментом финансирования
- банковские ипотеки, если доступны, обычно являются скорее дополнительными, чем основными инструментами финансирования
Основные выводы
- Ипотечное финансирование для иностранцев во Вьетнаме юридически возможно, но практически ограничено
- Сроки кредитования ограничены статусом резиденства и, как правило, краткосрочны
- Банковское финансирование, как правило, недоступно для частных перепродаж на этапе строительства
Иностранным инвесторам стоит рассматривать Вьетнам как рынок недвижимости, ориентированный на собственный капитал.