Покупка недвижимости во Вьетнаме иностранными гражданами регулируется Законом о жилье № 27/2023/QH15 (Housing Law) и Законом о земле № 31/2024/QH15 (Land Law). Иностранные физические лица имеют официальное законное право приобретать, сдавать в аренду и перепродавать объекты на территории страны.
Однако юридический статус объекта, права собственника и формат владения (собственность по Pink Book или долгосрочная аренда) напрямую зависят от типа недвижимости — жилая это недвижимость или туристическая.
Что вы узнаете из статьи
- чем отличаются туристические апартаменты(Căn hộ du lịch) от жилой недвижимости(Nhà ở thương mại);
- как оформляется свидетельство о праве собственности («Розовая книга» / Pink Book / Sổ hồng), 50-летний срок и порядок его продления;
- какие государственные квоты действуют на покупку недвижимости иностранцами;
- по каким правилам проходит перепродажа жилья на вторичном рынке;
- в каких случаях недвижимость во Вьетнаме можно приобрести дистанционно.
❗️ Во Вьетнаме вся земля находится в коллективной собственности народа и управляется государством. Отношения в сфере недвижимости строятся на базе Прав на использование земли (Land Use Rights / LUR). Подробнее о категориях земель, сроках пользования и земельном законодательстве читайте в статье «Право собственности на землю во Вьетнаме».
Два доступных типа недвижимости для инвестора
На вьетнамском рынке жилой и курортной застройки недвижимость, доступная иностранцам, делится на две ключевые категории:
| Тип недвижимости | Юридический документ | Срок владения | Правовой статус |
|---|---|---|---|
| Жилая недвижимость (Nhà ở thương mại) | Договор купли-продажи (SPA) и Pink Book (Sổ hồng) | 50 лет + продление на 50 лет (до 100 лет) | Право собственности (50 лет для иностранцев / Бессрочно для граждан Вьетнама) |
| Туристические апартаменты (Căn hộ du lịch / Condotel) | Договор долгосрочной аренды | До 50 лет (ограничен сроком аренды земли) | Долгосрочная аренда (Leasehold) |
Жилая недвижимость (Nhà ở thương mại)
Проекты, строящиеся на землях жилого фонда. Сделка оформляется через Договор купли-продажи (SPA), а после сдачи объекта государственные органы выдают владельцу официальное Свидетельство о праве собственности — «Розовую книгу» (Pink Book / Sổ hồng).
Процедура продления права собственности для жилой недвижимости жестко зафиксирована в Законе о жилье № 27/2023/QH15: владелец имеет гарантированное право продлить Pink Book еще на 50 лет, уплатив фиксированную пошлину в размере 0,5% от первоначальной контрактной цены.
Туристические апартаменты (Căn hộ du lịch / Condotel)
Туристические апартаменты возводятся на землях коммерческого и сервисного назначения (đất thương mại, dịch vụ). Девелопер арендует такой участок у государства на определенный срок (обычно 50 лет), а покупатель приобретает право пользования юнитом по договору долгосрочной аренды (Leasehold) на остаток этого срока.
В отношении туристической недвижимости важно понимать три ключевых юридических и практических аспекта:
- Как работает механизм продления. По Закону о земле 2024 года, по истечении 50 лет девелопер (или управляющая компания / объединение собственников) имеет законное право подать заявку в государственные органы на продление аренды земельного участка. Если объект эксплуатируется по целевому назначению и соответствует городскому генеральному плану, государство продлевает аренду земли, что автоматически продлевает и договоры аренды апартаментов.
- Отсутствие исторического прецедента. Туристические апартаменты и кондотели — относительно новый класс активов во Вьетнаме (активный бум застройки начался в 2015–2016 годах). Физически ни у одного проекта во Вьетнаме первые 50 лет аренды еще не истекли. Административная и судебная практика массового продления коммерческой аренды земли будет формироваться рынком ближе к 2065–2070 годам.
- Отсутствие финансовых гарантий по стройке: На туристическую недвижимость не распространяется требование об обязательном банковском страховании строительства (в отличие от жилой недвижимости), а застройщик имеет законное право запрашивать до 100% стоимости объекта еще до ввода дома в эксплуатацию. Подробнее о страховании строительства читайте в статье «Строящееся или готовое жилье — что выбрать?».
Механика Pink Book: 50 лет, продление и обнуление срока
При покупке жилой недвижимости с оформлением Pink Book иностранный гражданин становится полноправным собственником объекта.
Срок владения: Pink Book выдается иностранцу на 50 лет с даты оформления.
Порядок продления: Законодательство гарантирует право однократного продления Pink Book еще на 50 лет (суммарно до 100 лет).
Фиксированная госпошлина: Первичное получение Pink Book стоит 0,5% от стоимости квартиры по договору. Продление через 50 лет происходит по той же фиксированной ставке — 0,5% от первоначальной контрактной цены, без привязки к рыночной стоимости земли.
Обнуление срока при продаже вьетнамцу: Для граждан Вьетнама Pink Book дает право бессрочной собственности. Если иностранный инвестор решает продать свою квартиру гражданину Вьетнама на вторичном рынке (даже если из 50 лет прошло 40), 50-летний лимит обнуляется, а новый вьетнамский владелец получает квартиру в вечное бессрочное пользование. Это обеспечивает высокой уровень ликвидности: иностранный инвестор может продать свою квартиру как гражданину Вьетнама, так и другому иностранному инвестору.
Квоты на иностранную собственность во Вьетнаме
Объем иностранного участия на рынке недвижимости контролируется государственными квотами.
Квота 30% на квартиры: В рамках одного многоквартирного жилого комплекса иностранным гражданам может принадлежать не более 30% квартир.
Квота 10% на виллы и таунхаусы: В коттеджных поселках иностранцы могут владеть не более 10% домов в проекте (или не более 250 домов на один административный район).
Покупка и продажа недвижимости на вторичном рынке
Покупка: строго «Иностранец ➡️ Иностранец». На вторичном рынке иностранный гражданин может приобрести недвижимость только у другого иностранного владельца. Это правило введено для государственного контроля за соблюдением 30%-й квоты. Если на этапе строительства объем проданных иностранцам квартир контролирует сам застройщик, то нотариус при оформлении вторичной сделки не знает, сколько объектов в комплексе уже принадлежит иностранным гражданам. Покупка недвижимости у иностранного собственника — единственный способ гарантировать, что объект официально приобретался в рамках иностранной квоты.
Продажа: без ограничений. Продать свою недвижимость иностранный собственник имеет право любому покупателю — как иностранцу, так и гражданину Вьетнама.
Можно ли купить недвижимость во Вьетнаме дистанционно?
Требования к личному присутствию покупателя во Вьетнаме и порядок подписания документов напрямую зависят от юридического статуса выбранного объекта.
Жилая недвижимость
Личное присутствие обязательно. Договор купли-продажи (SPA) на объекты жилой недвижимости нельзя подписать дистанционно или по доверенности. Покупатель обязан лично находиться на территории Вьетнама и иметь легальный статус (действующий въездной штамп или визу) на дату заключения договора. При последующем оформлении «Розовой книги» (Pink Book) государственные органы проверяют копию паспорта с визой, действовавшей именно в день подписания договора купли-продажи.
Туристические апартаменты
Возможна покупка из-за рубежа. Сделку по покупке туристических апартаментов (Căn hộ du lịch) по договору долгосрочной аренды можно полностью совершить удаленно. Девелопер отправляет проект договора в электронном виде, покупатель распечатывает его, подписывает в трех экземплярах за пределами Вьетнама и отправляет оригиналы почтовой службой обратно застройщику.
Сделки на вторичном рынке между 2 иностранцами
При покупке любого готового объекта на вторичном рынке покупатель-иностранец обязан лично присутствовать во Вьетнаме у нотариуса при оформлении сделки. При этом продавец-иностранец имеет право не приезжать в страну и продать квартиру дистанционно, оформив нотариальную доверенность на агентство недвижимости.
Резюме
Покупка недвижимости во Вьетнаме — это прозрачный и юридически защищенный процесс при условии четкого понимания категорий объектов. Главным приоритетом для инвестиций и сохранения капитала остается жилая недвижимость (Nhà ở thương mại): она оформляется по Договору купли-продажи (SPA) с последующим получением «Розовой книги» (Pink Book) на 50 лет с правом продления.
Туристические апартаменты подходят под отдельные инвестиционные стратегии, однако обладают более низкой ликвидностью на вторичном рынке.
Нужна помощь в подборе объекта?
Инвестиции в недвижимость Вьетнама требуют системного подхода, понимания локальной рыночной структуры и юридических тонкостей оформления. Команда VINPROP помогает инвесторам принимать взвешенные решения на основе независимого анализа рынка, актуальной аналитики и глубокого знания законодательной базы.
Чем мы помогаем:
Инвестиционный консалтинг и анализ рынка: подбираем проекты на первичном и вторичном рынке, сопоставляем их с релевантными инвестиционными стратегиями, рассчитываем потенциальную доходность, налоги и расходы, а также помогаем выстроить стратегию владения и последующего выхода из инвестиции.
Комплексный юридический аудит и сопровождение (Legal Due Diligence): проводим независимую проверку юридической чистоты объекта, разрешительной документации застройщика, остатка иностранной квоты. Координируем юридическое сопровождение сделки: подготовку документов, нотариальное оформление, взаимодействие с государственными органами.
FAQ
Может ли иностранец владеть недвижимостью во Вьетнаме?
Да, но формат владения зависит от типа объекта.
Иностранные граждане имеют законное право покупать недвижимость, однако:
Жилая недвижимость (Nhà ở thương mại) оформляется в полноценное право собственности с выдачей «Розовой книги» (Pink Book) на 50 лет с правом продления.
Туристические апартаменты (Căn hộ du lịch) приобретаются на правах долгосрочной аренды (Leasehold) на срок аренды земли застройщиком (обычно до 50 лет).
Как иностранцу стать собственником недвижимости во Вьетнаме?
Чтобы получить государственное Свидетельство о праве собственности (Pink Book / Sổ hồng), нужно приобрести объект в категории жилой недвижимости — у застройщика или у другого иностранца на вторичном рынке.
Сделка оформляется по Договору купли-продажи (SPA). Для этого покупатель обязан лично присутствовать во Вьетнаме в день подписания ДКП и иметь действующий заграничный паспорт с официальным въездным штампом или визой.
Каков лимит на долю иностранной собственности во Вьетнаме?
Законодательством Вьетнама установлена строгая государственная квота:
До 30% юнитов — в рамках одного многоквартирного дома или жилого комплекса.
До 10% объектов — в коттеджных поселках и проектах индивидуальной застройки (виллы, таунхаусы).
Ограничения по квотам распространяются как на жилую недвижимость, так и на туристические апартаменты.
Как долго можно владеть недвижимостью во Вьетнаме?
Жилая недвижимость: Первичный срок владения по Pink Book составляет 50 лет с гарантированным правом однократного продления еще на 50 лет (суммарно до 100 лет). При перепродаже гражданину Вьетнама 50-летний лимит снимается, и новый местный владелец получает объект в бессрочное пользование (Lâu dài).
Туристические апартаменты: Срок владения ограничен договором долгосрочной аренды (обычно до 50 лет) и привязан к остатку срока аренды земли девелопером. Законодательство предусматривает возможность продления аренды земли девелопером у государства, однако массовый прецедент продления на рынке пока не сформировался, так как у существующих проектов первые 50 лет еще не истекли.
Может ли иностранный гражданин купить дом во Вьетнаме?
Иностранец может приобрести виллу или таунхаус в организованном жилом комплексе на первичном рынке у застройщика (в пределах 10%-й иностранной квоты) или у другого иностранца на вторичном рынке.
Купить отдельный частный дом «на улице» или отдельно стоящий земельный участок у местного жителя нельзя, так как земля во Вьетнаме находится в собственности государства и не продается иностранным гражданам в частное владение.
Можно ли получить ВНЖ во Вьетнаме при покупке недвижимости?
Нет. Сам по себе факт покупки недвижимости любого типа (как жилой, так и туристической) не дает права на получение ВНЖ или долгосрочной визы. Нахождение в стране оформляется на общих основаниях (туристические визы, бизнес-визы или визы инвестора при регистрации юридического лица).