Типы недвижимости во Вьетнаме

Типы недвижимости во Вьетнаме классифицируется по двум ключевым параметрам: физическому формату (жилые апартаменты, виллы, таунхаусы, shophouse, officetel) и правовому статусу землепользования (социальное жилье, туристическая недвижимость и жилая недвижимость). Для иностранного инвестора категория землепользования является определяющей: она задает доступность объекта для покупки, тип правоустанавливающего документа (Pink Book или договор аренды) и итоговую ликвидность актива на вторичном рынке.

Законодательство Вьетнама (Закон о жилье № 27/2023/QH15 и Закон о земле № 31/2024/QH15) четко регламентирует права иностранных граждан: иностранцы могут покупать недвижимость только в рамках утвержденных девелоперских проектов по установленным государством квотам (30% для квартир и 10% для вилл/таунхаусов) непосредственно у застройщика или у другого иностранного владельца.

Что вы узнаете из статьи:

• 3 базовых юридических статуса недвижимости во Вьетнаме и их доступность для иностранцев;
• почему социальное жилье находится под строгим законодательным запретом для иностранных граждан;
• разницу между жилой недвижимостью (Nhà ở thương mại) и туристическими апартаментами (Căn hộ du lịch / Condotel);
• физические форматы недвижимости: от исторической малоэтажной застройки до премиальных вилл, апартаментов и shophouse;
• особенности гибридных форматов (Officetel, Condotel) и нормативное регулирование по Указу № 10/2023;
• наглядные сравнительные таблицы по правовым типам и инвестиционным характеристикам объектов.

Часть 1. Три базовых правовых статуса недвижимости

Прежде чем оценивать архитектуру или локацию проекта, инвестору необходимо определить юридическую категорию, к которой административно относится объект. Во Вьетнаме выделяют три основных правовых режима недвижимости:

Базовый обзор правовых режимов жилья

1. Социальное жилье (Nhà ở xã hội) — СТРОГИЙ ЗАПРЕТ

• Суть и назначение: Субсидируемое государством жилье, возводимое для категорий населения с низким доходом, малоимущих семей, госслужащих и военных.
• Правовой статус: Законодательство Вьетнама строго ограничивает круг лиц, имеющих право приобретать объекты данной категории. Даже многие граждане Вьетнама подпадают под жесткий имущественный ценз.
• Доступность для иностранцев: Полностью запрещено. Иностранные граждане не имеют права приобретать или владеть социальной недвижимостью ни на каких правах и обстоятельствах.
• Риски нелегальных схем: На вторичном рынке встречаются предложения приобрести квартиры в социальных комплексах по серым схемам — через оформление генеральной доверенности от гражданина Вьетнама или попытки неофициального изменения данных в сертификате права собственности. Подобные сделки незаконны. Генеральная доверенность может быть аннулирована доверителем или его наследниками в любой момент, что приводит к полной потере инвестиций.

2. Туристическая недвижимость (Căn hộ du lịch / Condotel)

• Суть и назначение: Апартаменты, расположенные в комплексах коммерческого и туристического назначения, ориентированные на краткосрочное размещение и сдачу в аренду.
• Правовой статус: Проекты возводятся на коммерческих/сервисных землях (Đất thương mại, dịch vụ), оформленных девелопером в аренду у государства на 50 лет (в редких случаях — до 70 лет).
• Формат владения: При покупке инвестор (как иностранный, так и гражданин Вьетнама) подписывает договор долгосрочной аренды (Leasehold), который привязан к остатку срока аренды земли застройщиком у государства. Права местных и иностранных покупателей в этом случае абсолютно идентичны.
• Особенности регулирования: На проекты туристической недвижимости не распространяются стандартные защитные механизмы сектора жилой недвижимости (отсутствие обязательного страхования застройщиком риска недостроя, возможность приема более 70% оплаты до сдачи объекта). В таких объектах разрешена временная регистрация (Tạm trú), однако оформление постоянной жилой прописки (Hộ khẩu) законодательством не предусмотрено.

3. Жилая недвижимость (Nhà ở thương mại) — ОСНОВНОЙ ВЫБОР ИНВЕСТОРА

• Суть и назначение: Полноценные многоквартирные жилые комплексы, таунхаусы и виллы, возводимые застройщиками для свободного обращения на открытом рынке.
• Правовой статус: Проекты строятся на землях жилого назначения (Đất ở). Девелопер получает право бессрочного землепользования под реализацию проекта.
• Формат владения: Покупатели получают свидетельство права собственности — «Розовую книгу» (Pink Book / Sổ hồng).
  • Граждане Вьетнама: получают бессрочное право собственности (Lâu dài).
  • Иностранные граждане: получают право собственности на 50 лет с прописанным регламентом продления этого срока еще на 50 лет (суммарно до 100 лет).
• Ключевое преимущество ликвидности: При перепродаже объекта от иностранца гражданину Вьетнама последний получает объект в вечное бессрочное пользование. Благодаря этому ликвидность квартиры со временем не падает из-за сокращения срока пользования.

Часть 2. Физические форматы недвижимости во Вьетнаме

На рынке городского жилья Вьетнама исторически преобладали nhà phố / nhà liền kề — узкие «трубчатые дома», сочетающие бизнес на первом этаже с семейным проживанием наверху. Эта модель «жизнь-работа» была центральной для вьетнамской городской культуры на протяжении веков.

С начала 2000-х годов крупномасштабные генеральные планы начали внедрять:

• современные таунхаусы и виллы,
• единообразные коммерческо-жилые улицы внутри проектов,
• высотные жилые кондоминиумы,
• и совершенно новые гибридные типы недвижимости (officetel, condotel, SOHO, SOFO, SOVO).

В результате вьетнамские эксперты обычно группируют объекты недвижимости следующим образом:

• Традиционные типы недвижимости — исторически укоренившиеся или ставшие основными.
• Современные/гибридные типы недвижимости — созданные в результате недавнего развития и нормативных нововведений.

Традиционные типы недвижимости

Эти категории — уже привычные или основные направления на рынке.

Земельные участки (Đất nền)

Земельные участки включают в себя:

• Земельные участки проекта (đất nền dự án) в рамках генеральных планов развития,
• Свободные земельные участки (đất nền tự do / thổ cư) за пределами проектов.

Основные характеристики

• Давно сложившийся культурный источник ценности.
• Сильный потенциал роста, обусловленный расширением городов и инфраструктурой.
• Высокая чувствительность к зонированию, планированию и законности прав землепользования.
• Максимальная гибкость для владельцев (строительство/удержание/торговля).

Соображения для инвесторов

• Предпочтительны для отечественных инвесторов для прироста капитала.
• Требуют тщательной проверки.
• Иностранцы не могут напрямую владеть землей, только зданиями на земле → необходима специальная структура.

Частные дома и дома на улице (Nhà riêng, nhà mặt phố)

Отдельно стоящие многоэтажные дома, построенные на частной жилой земле. Nhà mặt phố — это знаковые дома на улице, традиционно используемые как магазин + жилье.

Основные характеристики

• Владельцы обладают полными правами землепользования и правом собственности на дом.
• Превосходное расположение, естественно высокая коммерческая ценность.
• Дефицит обуславливает высокие цены в центрах городов.
• Отсутствие ограничений по дизайну

Соображения для инвесторов

• Отличное сохранение капитала в центральных районах.
• Часто дорого, ограниченная доступность.
• Право на покупку для иностранных покупателей варьируется.

Связанные дома и таунхаусы (Nhà liền kề, nhà phố dự án)

Современные планируемые версии трубчатых домов внутри запланированных городских районов.

Основные характеристики

• Единый дизайн, 2–4 этажа, внутренние дороги и инфраструктура.
• Ориентированы на семьи, желающие жить в малоэтажном жилье в рамках структурированного планирования.
• Ограничение по дизайну фасада

Соображения для инвесторов

• Стабильный долгосрочный спрос.
• Менее спекулятивны, чем земля; больше ориентированы на образ жизни.
• Право на участие иностранцев зависит от проекта.

Проектные виллы (Biệt thự dự án)

Роскошные отдельно стоящие дома, расположенные в закрытых поселках или премиальных генеральных планах.

Основные характеристики

• Большие планировки, частные сады, высококлассные удобства.
• Предназначены для семей с высоким доходом.
• Различаются по типу как отдельно стоящая вилла; полуотдельная вилла/дуплексная вилла

Соображения для инвесторов

• Ориентированы на прирост капитала, а не на доходность.
• Высокая входная цена.
• Часто ограниченная иностранная квота.

Жилые апартаменты (Căn hộ chung cư)

Высотные и среднеэтажные кондоминиумы, широко используемые в крупных городах.

Основные характеристики

• Полные удобства (бассейн, тренажерный зал, охрана, парки).
• Широкий выбор планировок и ценовых диапазонов.
• Регулируемые системы управления и собственности.
• Легче перепродать на вторичном рынке

Соображения для инвесторов

• Самый простой путь для иностранных покупателей (30% квота).
• Высокий спрос на аренду, хорошая ликвидность.
• Применяются текущие сборы за управление и амортизационные фонды.

Промышленная недвижимость (Заводы, склады, KCN)

Зрелый сегмент, привязанный к росту производства во Вьетнаме.

Основные характеристики

• Долгосрочная аренда внутри промышленных зон.
• Высокий спрос со стороны транснациональных производителей.

Соображения для инвесторов

Обычно инвестиции корпоративного уровня, а не отдельные розничные покупки. Стабильная долгосрочная заполняемость.

Курортные виллы (Biệt thự nghỉ dưỡng)

Формат премиальной недвижимости, который активно развивается в прибрежных регионах.

Основные характеристики

Просторные виллы, ориентированные на отдых, которые чаще всего находятся на закрытой территории и управляются международными или крупными локальными отельными брендами.

Соображения для инвесторов

Иностранные граждане могут приобретать такие объекты в рамках утвержденных девелоперских проектов по установленным государством квотам (в пределах 10%-й иностранной квоты для вилл).

Shophouse (Nhà phố thương mại) — эволюция традиционного типа

Shophouse не является новым гибридным продуктом. Это современная эволюция традиционного вьетнамского дома на улице, где:

• Первый этаж = коммерция
• Верхние этажи = жилье

Сегодняшний shophouse адаптирует эту давнюю модель в генеральных планах проектов.

Основные характеристики

• Часть запланированных внутренних коммерческих улиц.
• 2–4 этажа с единой архитектурой.
• Предназначен для гибкости «жизнь-работа».

Ограниченное предложение (обычно 3–5% от единиц проекта) → дефицит повышает стоимость.

Юридический статус

Не отдельная юридическая категория.Тип земли определяет срок владения:

• Жилая земля → долгосрочная
• Коммерческая земля → 50-летний срок

Имеет право на получение свидетельства о собственности, если проект соответствует юридическим требованиям.

Инвестиционный профиль

Сильные стороны

• Более высокая доходность от аренды, чем у квартир (часто 8–12%).
• Высокая коммерческая ценность и позиционирование с точки зрения пешеходного трафика.
• Сильный долгосрочный рост.

Соображения

• Высокая входная цена.
• Срок владения варьируется в зависимости от типа земли.

Officetel — настоящий современный гибридный тип

Officetel = Офис + отель (временное проживание).

Введен в 2010-х годах как новый многофункциональный городской продукт.

Характеристики

• Расположены в многофункциональных башнях.
• Типичный размер 25–50 м².
• Позволяет малым предприятиям зарегистрировать адрес и оставаться на короткий срок.

Правовая база

• Построен на коммерческой земле → 50-летний срок владения.
• Исторически не классифицировался как жилой (нет постоянного hộ khẩu).
• Указ 10/2023 разрешает выдачу свидетельств о собственности при соблюдении требований.

Инвестиционный профиль

• Более низкая входная цена.
• Высокий спрос среди малых и средних предприятий и фрилансеров.
• Требует понимания развивающихся правил.

Condotels во Вьетнаме — Обзор, юридический статус и соображения

Что такое Condotel?

Гибрид туризма и размещения («кондо + отель»), используемый для личного отдыха или получения дохода от аренды через управление в стиле отеля.

Юридический статус

• Обычно строится на коммерческой/сервисной земле → 50-летний срок.
• Исторически юридически неоднозначно; свидетельства о собственности неопределенны.
• Указ 10/2023 разрешает выдачу сертификатов для соответствующих проектов.
• Комплексная проверка по каждому проекту остается важной.

Привлекательность для инвесторов

• Доступ к курортному использованию + потенциальный доход от аренды.
• Более низкая цена, чем у курортных вилл.
• Привлекательно в местах с высоким уровнем туризма.

Программы гарантированного дохода от аренды (GRR) — краткий контекст

В отличие от Таиланда, Бали и Камбоджи, где GRR является обычным явлением, во Вьетнаме сегодня наблюдается гораздо меньше таких программ.

Почему:

• Схемы GRR были популярны только в период бума в середине 2010-х годов.
• Доверие снизилось после того, как крупный курортный проект (в частности, Cocobay Danang) прекратил выполнение гарантированных выплат.
• Последующий спад туризма из-за COVID-19 помешал модели восстановиться.

Сегодня программы GRR появляются только выборочно и структурированы более консервативно.

Примечание для инвесторов.

Участие в любой программе гарантированной доходности требует тщательной проверки:

• возможностей застройщика и оператора,
• юридической документации,
• структуры пула аренды,
• предположений, лежащих в основе прогнозируемой доходности.
• местоположение проекта должно быть в туристической зоне или рядом с ней
• репутация эксплуатационного/управляющего подразделения

Общие соображения для покупателей Condotel

• Проверьте право на получение сертификата и тип землепользования.
• Рассмотрите послужной список оператора и структуру аренды.
• Признайте циклы спроса, обусловленные туризмом.
• Поймите, что ликвидность при перепродаже варьируется в зависимости от региона и проекта.
• Оставшийся срок владения
• Гарантированная доходность от аренды и общий срок GRR

Часть 3. Сравнительный анализ основных инвестиционных типов

В таблице ниже приведен детальный сравнительный анализ трех ключевых форматов недвижимости, наиболее часто рассматриваемых инвесторами:

Резюме: Главное для инвестора

1. Разделяйте землю и строения: Во Вьетнаме земля принадлежит государству. Иностранцы приобретают право пользования землей и право собственности на само здание или квартиру.
2. Выбирайте понятные юридические статусы: Самым прозрачным инструментом для частного инвестора остаются жилые апартаменты (Căn hộ chung cư) в рамках 30%-й иностранной квоты с оформлением SPA и «Розовой книги».
3. Учитывайте особенности туристических и коммерческих гибридов: Condotel и Officetel дают интересную доходность, но требуют более глубокого анализа категории земли и структуры управления отельного оператора.

Профессиональная поддержка инвестиций во Вьетнаме

Рынок недвижимости Вьетнама предлагает высокий потенциал роста, но требует безупречной юридической гигиены на каждом этапе сделки.

Команда VINPROP помогает иностранным инвесторам и компаниям безопасно подбирать и оформлять объекты недвижимости:

• Аудит юридической чистоты: Проверка иностранной квоты, категории земли, разрешений застройщика и правоустанавливающих документов.
• Подбор объектов: Доступ к проверенным жилым и коммерческим проектам в Ханое, Хошимине, Нячанге, Дананге и других ключевых регионах.
• Сопровождение сделки: Полный контроль процесса — от подписания бронирования до получения «Розовой книги» и передачи объекта в управление.

Нужна консультация по выбору формата или юридическая проверка проекта?

Свяжитесь с нами, и мы разберем вашу инвестиционную задачу.

FAQ