Иностранным владельцам недвижимости во Вьетнаме важно заранее понимать, как проходит продажа объекта, какие налоги необходимо уплатить и как легально вывести средства за границу после сделки.
Варианты перепродажи (стратегии выхода)
У иностранного покупателя есть три основных варианта продажи:
1. Переуступка прав по договору (Переуступка прав по ДКП / Chuyển nhượng Hợp đồng Mua bán)
Продажа до завершения строительства и до подписания окончательного акта приема-передачи.
Процедура: Осуществляется через застройщика, который расторгает старый ДКП и выдает новый на имя покупателя.
Налоги: Требуется уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 2% от цены продажи.
Ликвидность: Зависит от правил застройщика.
2. Продажа после передачи (без Розовой книги)
Продажа после получения ключей, но до выдачи Розовой книги.
Процедура: Аналогична переуступке прав, но с дополнительной документацией о передаче.
Ликвидность: Высокая, так как квартира готова к использованию.
3. Продажа с Розовой книгой (Передача Розовой книги / Chuyển nhượng Sổ hồng)
Самый надежный и ликвидный вариант.
Процедура: Осуществляется через нотариуса и местный DONRE (Земельный кадастр).
Права: Покупатель (вьетнамский или иностранный) получает прямое право собственности.
Ликвидность: Наибольший спрос на вторичном рынке.
Налог на прирост капитала
При продаже недвижимости (любым из трех способов) иностранный продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц с продажи недвижимости (налог на прирост капитала).
Ставка: 2% от валовой цены продажи (независимо от того, была ли получена прибыль).
Расчет: Налог рассчитывается от общей суммы, указанной в договоре переуступки/продажи, а не от прибыли.
Уплата: Должен быть уплачен в налоговый орган до завершения/нотариального заверения сделки.
Репатриация средств
Основным требованием для легального перевода средств из Вьетнама после продажи является подтверждение законного источника как входящих (покупка), так и исходящих (продажа) средств.
1. Требование: Иностранные покупатели должны переводить все платежи (застройщику или продавцу) через свой банковский счет во Вьетнаме или международный счет с прямым переводом на счет застройщика.
2. Документы для репатриации:
- Входящие переводы: Подтверждение всех предыдущих входящих банковских переводов для покупки (Подтверждение входящих средств).
- Договор: Оригинал или нотариально заверенная копия договора купли-продажи (ДКП/Переуступка/Договор передачи).
- Подтверждение уплаты налога: Документ, подтверждающий уплату налога на прирост капитала.
- Банковский счет: Вырученные от продажи средства должны быть депонированы на счет во Вьетнаме, открытый на имя продавца.
3. Процедура: Банк во Вьетнаме проверит всю цепочку транзакций и документов, прежде чем разрешить конвертацию VND в иностранную валюту и перевод за границу.
РЕЗЮМЕ
Вьетнамский рынок недвижимости предлагает четкие и структурированные правила управления после покупки и выхода. Соблюдение налоговых правил (10% с аренды, 2% с продажи) и проведение всех финансовых операций через банковскую систему имеют решающее значение для обеспечения законности владения и беспрепятственной репатриации средств в будущем.