Юридическая проверка (Legal Due Diligence) — это самый важный этап при покупке недвижимости во Вьетнаме иностранцем. Вьетнамское законодательство в сфере недвижимости зрелое, но строго структурированное. Проект должен соответствовать нескольким конкретным юридическим условиям, прежде чем застройщику разрешат продавать объекты — особенно иностранным гражданам.
В этой статье мы подробно разберем каждое требование, включая точные документы, которые необходимо проверить перед сделкой.
Свидетельство о праве пользования землей (LURC / Pink Book для проекта)
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – "Sổ hồng dự án")
Это основа всей законности строящегося объекта.
Целевое назначение земли (Mục đích sử dụng đất)
Должно быть указано:
➡️ Đất ở — Жилая земля
Это единственный тип земли, подходящий для:
- строительства квартир
- продажи квартир
- иностранной собственности
Если целевое назначение земли включает:
- «Коммерческое» (Đất thương mại dịch vụ)
- «Смешанное» (Đất hỗn hợp)
- «Другие цели» (Mục đích khác)
➡️ Иностранцы все еще могут покупать объекты на стадии строительства, но Pink Books для иностранной собственности могут не выдаваться.
Это критический нюанс.
Земельный срок (Thời hạn sử dụng đất)
Должно быть указано:
➡️ Lâu dài — Долгосрочная собственность (постоянное право пользования землей)
Это означает:
- Вьетнамские покупатели → неограниченная собственность
- Иностранные покупатели → 50-летняя собственность в Pink Book (с возможностью продления)
Если срок не «долгосрочный», проект не имеет права на получение Pink Books, выданных иностранцам.
Пользователь земли (Người sử dụng đất)
Земля должна быть зарегистрирована на:
➡️ застройщика, или
➡️ аффилированную организацию, принадлежащую застройщику
Если она зарегистрирована на другую компанию, застройщик должен предоставить:
- доказательство долевой собственности
- документы о слиянии и поглощении
- внутреннее разрешение
- свидетельства о регистрации бизнеса
- договоры о передаче/уступке земли (если применимо)
Это особенно важно в случаях, когда:
- земельный банк был приобретен у другой компании
- земля принадлежала государственному предприятию
- проект был передан в ходе реструктуризации
Иностранные покупатели должны быть на 100% уверены, что застройщик имеет законное право строить и продавать на земле.
Разрешение на строительство (Giấy phép xây dựng)
Разрешение на строительство является одним из самых важных документов во Вьетнаме. Оно подтверждает, что правительство одобряет проект, технические параметры и масштаб проекта. Иностранные покупатели должны убедиться, что все параметры проекта точно совпадают в:
- разрешении на строительство
- маркетинговых материалах
- SPA
- физическом строительстве
Проверьте следующее:
- Количество этажей
- Количество блоков/башен
- Высота здания (метры)
- Плотность застройки
- Количество подвалов
- Общее количество единиц
- Распределение между коммерческими и жилыми помещениями
- Требования к отступу
- Архитектурная форма
Почему это важно:
Если в маркетинговой брошюре указано 45 этажей, а в разрешении — 37 этажей → красный флаг. Такие несоответствия необходимо немедленно выявлять.
Разрешение на продажу жилья, формируемого в будущем
(Giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai)
Это разрешение, которое юридически позволяет застройщику:
- начать маркетинг
- принимать задаток
- подписывать SPA
- получать платежи
- продавать объекты до завершения
Чтобы получить это разрешение, застройщик должен предоставить:
✔ Сертификат о завершении фундамента
✔ Финансовую гарантию от авторитетного банка
✔ Документацию о «технической завершенности»
Это разрешение необходимо. Без него застройщик не может на законных основаниях продавать жилье, формируемое в будущем.
Иностранные покупатели должны запросить копию или подтверждение.
Разрешение на иностранную собственность
(Chấp thuận cho người nước ngoài được sở hữu)
Вьетнам ограничивает иностранную собственность в жилых зданиях:
- Максимум 30% объектов в многоквартирном доме
- Максимум 250 домов на участке на квартал
Кроме того, некоторые проекты могут быть ограничены из-за:
- близости к военным зонам
- соображений национальной безопасности
- критической инфраструктуры
Поэтому застройщики должны получить отдельное разрешение, прямо разрешающее продажи иностранцам.
Если разрешение уже существует
Отлично — проект может немедленно продавать объекты иностранцам.
Если разрешение ЕЩЕ НЕ получено
Это нормально для предварительных продаж на ранней стадии.
В этом случае иностранные покупатели должны убедиться, что застройщик предоставляет один из юридически приемлемых механизмов:
Договор о задатке с гарантией полного возврата
В договоре о задатке должно быть указано:
- ожидаемая дата получения разрешения на иностранную собственность
- крайний срок подписания SPA
- безусловный 100% возврат , если разрешение не предоставлено
- сроки возврата (обычно 7–30 дней)
Это самая распространенная модель.
Долгосрочная аренда + пункт о конвертации
Если застройщик еще не получил разрешение, но хочет обеспечить иностранных покупателей, он может предложить:
➡️ Долгосрочный договор аренды сейчас
➡️ Автоматическое преобразование в SPA после получения разрешения для иностранцев
Договор должен включать:
- обязательное обязательство застройщика по преобразованию в SPA
- сроки
- обязательства по возврату
- условия полной передачи прав
Этот механизм полностью законен и используется некоторыми крупными застройщиками.
Юридическое право на завершенные объекты
Иностранные покупатели, приобретающие завершенные объекты, сталкиваются с двумя сценариями:
Сценарий А — У продавца есть только SPA (Pink Book еще нет)
Объект завершен и передан, но Pink Book все еще находится в процессе обработки. В этом случае:
- иностранные покупатели должны проверить разрешения на уровне проекта
- подтвердить, что будущий Pink Book будет доступен иностранцам
- просмотреть все счета, связанные с налогами
- проверить протоколы передачи
Покупатель в конечном итоге становится стороной SPA через уступку.
Сценарий B — У продавца уже есть Pink Book, выданный иностранцу
Это самый сильный сценарий. Почему?
Потому что, если Pink Book уже был выдан иностранному владельцу, то:
- проект имеет право на иностранную собственность
- объект имеет право на иностранную собственность
- разрешения уже существуют
- нет квоты или юридических проблем
Это самая надежная форма покупки завершенных объектов.
Дополнительные документы для проверки
Иностранные покупатели должны убедиться, что застройщик предоставляет:
1. Генеральный план 1/500 (Quy hoạch chi tiết 1/500)
Подтверждает зонирование проекта и утвержденное использование земли.
2. Свидетельство о регистрации инвестиций (IRC)
Подтверждает, что застройщик уполномочен инвестировать и строить проект.
3. Оценка воздействия на окружающую среду (EIA)
Разрешение, демонстрирующее соответствие экологическим требованиям.
4. Корпоративная документация застройщика
- Свидетельство о регистрации бизнеса
- Налоговый код
- Полномочия законного представителя
5. Двуязычный проект SPA
Вьетнамский + английский.
6. Отчет о квотах для иностранцев
Показывает, сколько объектов остается доступным для иностранцев.
Что важно запомнить
Юридическая проверка во Вьетнаме структурирована и основана на документах. Иностранные покупатели должны убедиться, что:
- земля жилая, долгосрочная
- разрешение на строительство действительно и соответствует требованиям
- разрешение на продажу выдано
- разрешение на иностранную собственность подтверждено
- доступна квота для иностранцев
- завершенные объекты соответствуют ограничениям по гражданству покупателя
При надлежащей юридической проверке процесс является безопасным, прозрачным и полностью соответствует вьетнамскому законодательству.