Во Вьетнаме нет ежегодного налога на владение жилой недвижимостью. Основные расходы возникают при покупке, продаже или сдаче жилья в аренду. При покупке на первичном рынке платится НДС 10% (обычно включен в цену) и регистрационный сбор 0,5%. При продаже взимается подоходный налог 2%, а при аренде — сбор до 10% (при этом доходы до 1 млрд VND в год (~$38 000) полностью освобождены от налогов).
Налоги при покупке жилья
При покупке жилой недвижимости иностранные и локальные инвесторы оплачивают два основных сбора:
- Налог на добавленную стоимость (НДС / VAT): 10%. Применяется к новым жилым объектам, приобретаемым напрямую у застройщиков. Эта сумма обычно уже заложена в итоговую цену, которая фиксируется в договоре купли-продажи (SPA).
- Регистрационный сбор: 0,5%. Рассчитывается от стоимости недвижимости и подлежит оплате на финальном этапе — при выдаче государственного свидетельства о праве собственности (Pink Book/Sổ Hồng).
Налог на владение и продажу
В отличие от многих стран Юго-Восточной Азии, во Вьетнаме полностью отсутствует ежегодный налог на владение жильем для физических лиц. Это правило существенно снижает издержки на содержание активов и позволяет инвесторам максимизировать чистую доходность при долгосрочном удержании объекта.
При выходе из актива и продаже недвижимости применяется фиксированный налог на передачу прав собственности в размере 2% (PIT - Personal Income Tax). Этот сбор рассчитывается от валовой стоимости сделки, указанной в договоре, а не от чистой прибыли или прироста капитала. Ставка в 2% является обязательной для всех продавцов, независимо от их гражданства, налогового резидентства или срока владения квартирой.
Сводная таблица налоговых ставок
| Операция | Вид налога | Ставка | База для расчета |
|---|---|---|---|
| Покупка | НДС (VAT) | 10% | Стоимость объекта от застройщика |
| Покупка | Регистрационный сбор | 0,5% | Стоимость при оформлении Pink Book |
| Владение | Ежегодный налог | 0% | Отсутствует |
| Продажа | Налог на передачу прав | 2% | Валовая сумма сделки по договору |
| Аренда | НДС + НДФЛ | до 10% | Годовой доход (до 1 млрд VND (~$38 000) - не облагается) |
Налоги на доход от аренды (новые правила 2026 года)
В 2026 году во Вьетнаме обновились правила налогообложения доходов от аренды недвижимости. В апреле был принят закон, который повысил необлагаемый порог до 1 млрд VND (~$38 000) в год. Данная норма имеет обратную силу и применяется ко всем доходам, полученным начиная с 1 января 2026 года.
Важно: лимит в 1 млрд VND рассчитывается на одного арендодателя (физическое лицо), а не на каждый отдельный объект. Если вы сдаете несколько квартир, годовой доход от них суммируется.
Совокупная базовая ставка осталась прежней — 10% (5% НДС и 5% НДФЛ), но теперь налоги начисляются по комбинированному алгоритму. Для физических лиц действует следующая схема:
Механика расчета налогов при аренде (базовая ставка 10%)
| Вид налога | Если доход ≤ 1 млрд VND в год | Если доход > 1 млрд VND в год |
|---|---|---|
| НДС (Thuế GTGT — 5%) | 0% | 5% применяется ко всей сумме дохода |
| НДФЛ (Thuế TNCN — 5%) | 0% | 5% начисляется только на сумму превышения |
Понимание этой механики позволяет точно спрогнозировать финансовую нагрузку при сдаче объекта. Рассмотрим, как эти правила применяются на реальных цифрах.
Практические примеры расчета
| Показатель | Кейс А: Доход до 1 млрд VND | Кейс Б: Доход свыше 1 млрд VND |
|---|---|---|
| Исходные данные | 75 млн VND в месяц (900 млн/год) | 100 млн VND в месяц (1,2 млрд/год) |
| Расчет НДС (5%) | 0 VND | 1 200 000 000 × 5% = 60 000 000 VND |
| Расчет НДФЛ (5%) | 0 VND | (1 200 000 000 - 1 000 000 000) × 5% = 10 000 000 VND |
| Итого налог за год | 0 VND | 70 000 000 VND |
| Примечание | Обязательна подача нулевой декларации (Mẫu số 01/BĐS) | - |
Резюме для инвесторов
Налоговая система Вьетнама в сфере недвижимости отличается прозрачностью. Все ставки фиксированы, скрытые комиссии отсутствуют. Полное освобождение от ежегодных налогов на жилье делает рынок привлекательным для инвестиций. Кроме того, увеличение необлагаемого лимита до 1 млрд VND позволяет большинству владельцев квартир сдавать недвижимость абсолютно легально и без уплаты налогов на арендный доход.
Команда VINPROP обеспечивает полное юридическое сопровождение на всех этапах сделки.
Чем мы помогаем:
Инвестиционный консалтинг и анализ рынка: подбираем проекты на первичном и вторичном рынке, сопоставляем их с релевантными инвестиционными стратегиями, рассчитываем потенциальную доходность, налоги и расходы а также помогаем выстроить стратегию владения и последующего выхода из инвестиции.
Комплексный юридический аудит(Legal Due Diligence) и сопровождение: проводим независимую проверку юридической чистоты объекта, разрешительной документации застройщика, остатка иностранной квоты. Координируем юридическое сопровождение сделки: подготовку документов, нотариальное оформление, взаимодействие с государственными органами.
➡️ Записаться на консультацию
FAQ
Нужно ли платить ежегодный налог на имущество во Вьетнаме?
Нет. Во Вьетнаме нет ежегодного налога на имущество или недвижимость для физических лиц.
Какой налог платит покупатель квартиры во Вьетнаме?
При покупке новостройки у застройщика применяется НДС 10%, который обычно уже включен в цену. При регистрации права собственности также уплачивается регистрационный сбор 0,5%.
Какой налог платят при продаже квартиры во Вьетнаме?
При продаже квартиры во Вьетнаме физические лица уплачивают подоходный налог (Personal Income Tax) по ставке 2% от общей суммы сделки (цены продажи, указанной в договоре). Этот сбор обязателен к уплате даже в том случае, если объект продан без получения прибыли или с убытком.
Нужно ли платить налог с аренды квартиры во Вьетнаме?
Если годовой доход от аренды не превышает 1 млрд VND (~$38 000), НДС и НДФЛ не начисляются. При превышении порога НДС составляет 5% от всего дохода, а НДФЛ — 5% с суммы превышения. Норма применяется к доходам с 1 января 2026 года.
❗️Важно: лимит в 1 млрд VND рассчитывается на одного арендодателя, а не на каждый объект. Доходы от нескольких квартир суммируются.
Нужно ли декларировать доход от аренды, если он меньше 1 млрд VND?
Да. Отсутствие налога не отменяет обязанность декларировать доход от аренды в установленном порядке.
Есть ли разница в налогах на недвижимость для иностранцев и местных жителей во Вьетнаме?
Нет, во Вьетнаме действуют единые правила налогообложения для всех физических лиц. Иностранные граждане и местные жители платят абсолютно одинаковые налоги и сборы при покупке, продаже и сдаче недвижимости в аренду. Здесь нет разделения на резидентов и нерезидентов с повышенными ставками или особыми сроками владения: ставки фиксированы для всех независимо от гражданства.