Право собственности на землю во Вьетнаме

Во Вьетнаме вся земля находится в коллективной собственности народа и управляется государством от его имени. Прямое частное владение земельными участками законодательством не предусмотрено. Вместо этого институциональной основой любых операций с недвижимостью выступает институт Прав на использование земли (Land Use Rights / LUR).

Понимание механики LUR крайне важно для каждого инвестора: именно этот статус определяет, как владелец может строить, эксплуатировать, сдавать в аренду, передавать по наследству или продавать свой объект.

Что вы узнаете из статьи:

• как устроен институт Прав на использование земли (LUR) во Вьетнаме;
• в чем разница между бессрочным (Lâu dài) и срочным (Có thời hạn) пользованием землей;
• какие форматы землепользования доступны гражданам Вьетнама и иностранным инвесторам;
• как права на землю влияют на владение квартирами, виллами и туристической недвижимостью;
• основные юридические требования и обязанности собственника в рамках Закона о земле № 31/2024/QH15.

❗️ Важно: Юридический статус любого здания, квартиры или виллы во Вьетнаме неотделим от правового режима земельного участка, на котором возведен проект. Подробнее о доступных категориях объектов, квотах и 50-летнем сроке владения читайте в статье «Права собственности на недвижимость для иностранцев».

Что такое Land Use Rights (LUR) и как работает система

Поскольку земля принадлежит государству, физические и юридические лица получают от государства или первичных пользователей оформленные Права на использование земли (LUR). Официальным государственным подтверждением этих прав (вместе со всеми строениями на участке) является Свидетельство о праве пользования землей и владения имуществом, привязанным к земле — в обиходе называемое «Розовой книгой» (Pink Book / Sổ hồng).

Наличие действительного LUR дает право:

• застраивать участок в соответствии с градостроительным генпланом и разрешением на строительство;
• сдавать объекты в коммерческую или жилую аренду;
• продавать, дарить, передавать по наследству или вносить права в качестве уставного капитала;
• привлекать проектное финансирование и оформлять залог (ипотеку) в аккредитованных банках Вьетнама.

Категории земель по срокам пользования

Законодательство Вьетнама разделяет права землепользования на два ключевых типа:

1. Бессрочное пользование (Lâu dài / Long-term LUR)

• Суть: Не имеет ограничений по времени и фактически приравнено к бессрочному владению.
• Кому доступно: Гражданам Вьетнама и вьетнамским компаниям на землях жилого назначения (Đất ở).
• Для иностранных граждан: Прямое бессрочное владение землей иностранным физическим лицам недоступно. Однако при покупке жилой квартиры (Nhà ở thương mại) и перепродаже её гражданину Вьетнама, новый местный владелец получает объект именно в бессрочное пользование.

2. Срочное пользование (Có thời hạn / Fixed-term LUR)

• Суть: Предоставляется на определенный период — обычно на 50 лет (в исключительных инвестиционных проектах — до 70 лет).
• Кому доступно: Применяется для инвестиционных девелоперских проектов, коммерческих объектов, а также является базовым форматом оформления жилья для иностранных физических лиц.
• Продление: Закон предусматривает возможность продления срока пользования при условии соответствия участка текущему градостроительному плану и своевременной уплате земельных пошлин.

Классификация земель по целевому назначению

Целевое назначение участка строго регламентирует, что именно можно построить на данной территории:

• Земли жилого назначения (Đất ở): Предназначены для возведения многоквартирных жилых комплексов и индивидуальной жилой застройки (вилл, таунхаусов). На таких землях застройщики оформляют проекты жилой недвижимости (Nhà о thương mại), покупатели которых получают «Розовую книгу» (Pink Book).
• Земли коммерческого и сервисного назначения (Đất thương mại, dịch vụ): Используются для строительства отелей, торговых центров, офисных комплексов и туристических апартаментов (Căn hộ du lịch / Condotel). Формат владения объектами на таких землях строится на договорах долгосрочной аренды (Leasehold), привязанных к остатку срока аренды земли девелопером у государства.
• Промышленные и специальные земли (Đất khu công nghiệp): Выделяются под создание заводских мощностей, логистических парков и инфраструктурных объектов.

Особенности LUR для иностранных инвесторов

Иностранные граждане и компании с иностранным капиталом подпадают под специальное регулирование в рамках Закона о земле 2024 года (Land Law № 31/2024/QH15) и Закона о жилье (Housing Law № 27/2023/QH15):

1. Покупка жилья на первичном и вторичном рынке: Иностранцы не приобретают саму землю под жилым комплексом в частную собственность, но получают пропорциональное право пользования земельным участком под домом на срок действия их Pink Book (50 лет с гарантированным правом однократного продления еще на 50 лет).
2. Виллы и таунхаусы: Иностранец может приобрести индивидуальный дом исключительно в рамках утвержденного коттеджного поселка от девелопера (в пределах 10%-й иностранной квоты). Приобрести частный дом на отдельном земельном участке «на улице» у местного жителя напрямую нельзя.
3. Строгий контроль целевого использования: Запрещено использовать жилые объекты в качестве производственных или складских помещений, а коммерческие земли — под постоянную жилую регистрацию.

Обязанности владельцев Прав на использование земли

Владение LUR накладывает на собственника и девелопера ряд четких юридических обязательств:

• Соблюдение зонирования: Использование объекта строго по его целевому назначению.
• Финансовые обязательства: Своевременная уплата земельного налога, арендных платежей в пользу государства и госпошлин при переоформлении прав.
• Мониторинг законодательства: Отслеживание обновлений генплана города/провинции и градостроительных нормативов.

Резюме

Система Land Use Rights (LUR) делает рынок недвижимости Вьетнама понятным и структурированным. Для иностранного инвестора ключевым ориентиром остается целевое назначение земли под проектом: земли жилого фонда (Đất ở) дают возможность оформить объект в полноценную собственность по Pink Book на 50+50 лет, в то время как коммерческие земли подходят под операционные модели аренды и туристического бизнеса.

Нужна помощь в оценке проекта?

Инвестиции в недвижимость Вьетнама требуют системного подхода, понимания локальной рыночной структуры и юридических тонкостей оформления. Команда VINPROP помогает инвесторам принимать взвешенные решения на основе независимого анализа рынка, актуальной аналитики и глубокого знания законодательной базы.

Как мы сопровождаем клиентов:

• Инвестиционный консалтинг и анализ рынка: подбираем проекты на первичном и вторичном рынке, сопоставляем их с релевантными инвестиционными стратегиями, рассчитываем потенциальную доходность, налоги и расходы, а также помогаем выстроить стратегию владения и последующего выхода из инвестиции.
• Комплексный юридический аудит и сопровождение (Legal Due Diligence): проводим независимую проверку юридической чистоты объекта, категории землепользования, разрешительной документации застройщика и остатка иностранной квоты. Координируем юридическое сопровождение сделки: подготовку документов, нотариальное оформление и взаимодействие с государственными органами.

➡️ Записаться на консультацию

FAQ