Bất động sản Việt Nam hay Campuchia: Nơi nào có logic đầu tư mạnh mẽ hơn

Việt Nam và Campuchia mang đến hai mô hình đầu tư bất động sản hoàn toàn khác biệt.

Việt Nam là một thị trường mang tính thể chế rõ nét hơn với nhu cầu nội địa cao, nền tảng công nghiệp phát triển, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và cơ cấu thị trường tương đối ổn định.

Campuchia vẫn là thị trường có mức độ rủi ro cao hơn do phụ thuộc lớn vào người mua nước ngoài, quy mô nền kinh tế nhỏ hơn и cơ chế bảo vệ nhà đầu tư trong giai đoạn xây dựng còn yếu.

Mặc dù cả hai thị trường đều có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng đặc tính rủi ro và logic tăng trưởng của chúng hoàn toàn khác nhau.

Tại sao các nhà đầu tư so sánh Việt Nam и Campuchia

Trong những năm gần đây, cả hai thị trường đều được quảng bá tích cực tới các nhà đầu tư nước ngoài như những "điểm đến tăng trưởng mới của Đông Nam Á".

Thoạt nhìn, hai quốc gia quả thực có nhiều điểm tương đồng:

• nền kinh tế tăng trưởng nhanh;
• ngưỡng gia nhập tương đối thấp;
• hoạt động xây dựng sôi động;
• mức độ quan tâm cao từ người mua nước ngoài.

Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn, có thể thấy cơ cấu kinh tế và tính bền vững của hai thị trường này hoàn toàn khác biệt.

Kinh tế: Quy mô tạo nên sự khác biệt

Một trong những yếu tố cốt lõi quyết định sự bền vững lâu dài của thị trường bất động sản là quy mô và cơ cấu nền kinh tế.

Việt Nam

Nền kinh tế Việt Nam hiện nay đã là một trong những nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á.

Động lực chính:

• sản xuất công nghiệp;
• xuất khẩu;
• ngành công nghệ cao;
• sự gia tăng của tầng lớp trung lưu;
• đô thị hóa.

Quốc gia này thu hút mạnh mẽ các tập đoàn toàn cầu:

• Samsung;
• Intel;
• Apple;
• LG;
• Foxconn.

Điều này tạo ra:

1. việc làm;
2. dịch chuyển dân cư nội địa;
3. nhu cầu nhà ở dài hạn.

Campuchia

Nền kinh tế Campuchia vẫn ít được đa dạng hóa hơn nhiều.

Các ngành kinh tế chủ lực:

• dệt may;
• du lịch;
• xây dựng;
• nông nghiệp.

Điều này khiến thị trường:

1. nhạy cảm hơn với các cú sốc bên ngoài;
2. phụ thuộc nhiều hơn vào vốn ngoại;
3. kém bền vững hơn trong các giai đoạn khủng hoảng.

Tại sao nhu cầu nội địa quan trọng hơn nhu cầu nước ngoài

Một trong những yếu tố quan trọng nhất của bất kỳ thị trường bất động sản nào là tỷ trọng nhu cầu trong nước.

Việt Nam: Thị trường được dẫn dắt bởi nhu cầu nội địa

Theo nhiều ước tính, khoảng 98% giao dịch trên thị trường bất động sản Việt Nam được thực hiện bởi người dân trong nước.

Điều này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng.

Ngay cả khi:

• nhu cầu từ người nước ngoài giảm;
• thị trường toàn cầu suy yếu;
• lãi suất tăng;

Thị trường nội địa vẫn tiếp tục duy trì:

1. tính thanh khoản;
2. hoạt động cho thuê;
3. thị trường thứ cấp.

Campuchia: Sự phụ thuộc vào khách hàng nước ngoài

Tại Campuchia, tỷ lệ người mua nước ngoài cao hơn đáng kể.

Điều này đặc biệt rõ nét ở:

• thị trường căn hộ (condo) Phnom Penh;
• phân khúc hạng sang (luxury);
• các dự án thuần đầu tư.

Vấn đề của mô hình này là khiến thị trường trở nên:

1. biến động mạnh hơn;
2. phụ thuộc nhiều hơn vào dòng vốn bên ngoài;
3. nhạy cảm hơn với các khủng hoảng toàn cầu.

Hạ tầng: Yếu tố cốt lõi cho sự tăng trưởng dài hạn

Một trong những yếu tố bị đánh giá thấp nhất đối сới thị trường bất động sản là vốn đầu tư vào hạ tầng.

Việt Nam

Việt Nam hiện đang rót nguồn vốn khổng lồ vào:

• hệ thống metro;
• đường cao tốc (highways);
• đường иành đai (ring roads);
• sân bay;
• cảng biển;
• các khu công nghiệp.

Chỉ riêng quy mô đầu tư hạ tầng của Việt Nam đã tương đương với toàn bộ GDP của Campuchia.

Điều này tạo ra:

1. các hành lang đô thị mới (urban corridors);
2. sự phát triển của các thị trường vệ tinh;
3. sự dịch chuyển dân cư trong nước;
4. sự tăng giá trị bất động sản dài hạn.

Campuchia

Tại Campuchia, hạ tầng phát triển chậm hơn đáng kể.

Mặc dù có:

• sân bay mới;
• một số dự án đường bộ riêng lẻ;
• dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc;

quy mô biến chuyển hạ tầng vẫn chưa thể so sánh được với Việt Nam.

Quyền sở hữu: Mô hình nào ổn định hơn

Đây là một trong những chủ đề được thảo luận nhiều nhất giữa các nhà đầu tư nước ngoài.

Campuchia: Sở hữu vĩnh viễn (Freehold)

Campuchia cung cấp cho người nước ngoài quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) hoàn chỉnh đối сới căn hộ.

Đây thực sự là một điểm mạnh của thị trường này.

Việt Nam: 50 + 50 năm

Tại Việt Nam, người nước ngoài được cấp:

• quyền sở hữu 50 năm;
• với khả năng gia hạn thêm 50 năm.

Thoạt nhìn, mô hình này có vẻ thế yếu hơn.

Tuy nhiên, thị trường lại có một đặc điểm quan trọng:

Khi chuyển nhượng lại bất động sản cho công dân Việt Nam, thời hạn sở hữu sẽ chuyển thành sở hữu lâu dài (vĩnh viễn).

Nhờ nhu cầu nội địa cao, điều này giúp duy trì tính thanh khoản cho thị trường thứ cấp.

Bảo vệ nhà đầu tư: Một trong những yếu tố cốt lõi

Chính ở khía cạnh này, sự khác biệt giữa hai thị trường mới trở nên rõ nét nhất.

Việt Nam

Tại Việt Nam có áp dụng hệ thống bảo lãnh/bảo hiểm trong xây dựng.

Điều này có nghĩa là trong trường hợp dự án gặp sự cố, người mua sẽ có thêm một lớp bảo vệ.

Ngoài ra:

• thị trường được quản lý chặt chẽ hơn;
• các chủ đầu tư lớn đều có lịch sử bàn giao dự án uy tín;
• mức độ kiểm soát ngân hàng cao hơn.

Campuchia

Tại Campuchia, hệ thống bảo vệ nhà đầu tư yếu hơn đáng kể.

Các rủi ro chính:

• chậm tiến độ;
• dời thời hạn bàn giao;
• dự án bị đóng băng;
• dư thừa nguồn cung.

Một số chủ đầu tư huy động vốn xây dựng các dự án mới từ việc bán các phân khu/giai đoạn tương lai.

Điều này làm tăng đáng kể rủi ro khi thị trường đi xuống.

Nghiên cứu điển hình (Case study): TT Avio vs Times Square 8

Để hiểu rõ sự khác biệt về tư duy đầu tư, việc so sánh hai dự án cụ thể sẽ очень hữu ích.

TT Avio — Việt Nam

Vị trí

Bình Dương, vùng đô thị TP.HCM.

Động lực chính

• tăng trưởng công nghiệp;
• sự gia tăng dân số nhập cư;
• tích hợp hạ tầng;
• nhu cầu nội địa cao;
• vị trí gần các khu công nghiệp.

Điểm mạnh

• dự án đang trong quá trình xây dựng;
• tỷ lệ hấp thụ (absorption) cao;
• thị trường thứ cấp sôi động;
• hạ tầng phát triển đồng bộ.

Rủi ro chính

• chậm tiến độ xây dựng;
• điều chỉnh thị trường;
• phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng.

Times Square 8 — Campuchia

Vị trí

Phnom Penh.

Động lực chính

• nhu cầu từ người nước ngoài;
• sự phát triển của thành phố;
• sân bay mới.

Rủi ro chính

• chưa khởi công xây dựng;
• phụ thuộc lớn vào khách nước ngoài;
• thị trường thứ cấp yếu;
• tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) thấp;
• rủi ro dời thời hạn bàn giao.

Tại sao thị trường thứ cấp lại có ý nghĩa quyết định

Nhiều nhà đầu tư chỉ đánh giá thị trường dựa trên:

• giá mở bán (presale);
• các bài thuyết trình quảng cáo;
• lợi nhuận cam kết.

Tuy nhiên, sự bền vững thực sự của thị trường chỉ thể hiện rõ nhất ở thị trường thứ cấp (secondary market).

Việt Nam

Tại Việt Nam:

• thị trường thứ cấp nội địa hoạt động rất sôi động;
• dịch chuyển dân cư trong nước cao;
• tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh;
• tình trạng thiếu hụt nhà ở tại các đô thị lớn vẫn tiếp diễn.

Campuchia

Tại Campuchia, một số dự án sau vài năm bàn giao:

• vẫn bán bằng giá thời điểm mở bán (presale);
• hoặc thậm chí phải giảm giá.

Điều này cho thấy:

• nhu cầu nội địa hạn chế;
• độ sâu thị trường yếu;
• sự phụ thuộc vào nguồn vốn nước ngoài.

Thị trường nào nhiều rủi ro hơn

Cần hiểu rằng: Tiềm năng tăng trưởng cao hầu như luôn đi kèm với rủi ro cao hơn.

Việt Nam

Các rủi ro chính:

• quy định pháp lý phức tạp;
• rào cản hạn chế đối сới người nước ngoài;
• thủ tục hành chính;
• mức độ minh bạch của thị trường chưa đồng đều.

Campuchia

Các rủi ro chính:

• dự án bị đóng băng;
• phụ thuộc vào nhu cầu nước ngoài;
• độ sâu thị trường thấp;
• khung pháp lý yếu;
• thị trường thứ cấp thiếu ổn định.

Kết luận

Cả hai thị trường đều có thể mang lại tỷ suất sinh lời cao ở một số dự án cụ thể.

Tuy nhiên, tư duy đầu tư ở hai thị trường này hoàn toàn khác biệt.

Việt Nam

Đó là:

• câu chuyện phát triển hạ tầng;
• tăng trưởng công nghiệp;
• sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu;
• nhu cầu nội địa;
• đô thị hóa.

Campuchia

Đó là:

• thị trường mang tính đầu cơ cao hơn;
• phụ thuộc lớn vào dòng vốn nước ngoài;
• rủi ro cao hơn;
• tính bền vững về mặt thể chế thấp hơn.

Đối với các nhà đầu tư dài hạn, Việt Nam hiện được coi là mô hình thị trường bất động sản bền vững hơn, đặc biệt ở phân khúc:

• bất động sản nhà ở đô thị;
• phân khúc căn hộ tiêu chuẩn (comfort-class);
• các vị trí hưởng lợi từ hạ tầng (infrastructure-driven locations).

FAQ