Недвижимость Вьетнама или Камбоджи: где инвестиционная логика сильнее

Вьетнам и Камбоджа предлагают принципиально разные модели инвестиций в недвижимость.

Вьетнам — это более институциональный рынок с высоким локальным спросом, развитой промышленной базой, масштабными инфраструктурными инвестициями и относительно устойчивой структурой рынка.

Камбоджа остаётся более рискованным рынком с высокой зависимостью от иностранных покупателей, меньшим объёмом экономики и более слабой защитой инвесторов на стадии строительства.

При этом оба рынка могут показывать высокую доходность, но профиль риска и логика роста у них существенно отличаются.

Почему инвесторы сравнивают Вьетнам и Камбоджу

В последние годы оба рынка активно продвигаются среди иностранных инвесторов как “новые растущие направления Юго-Восточной Азии”.

На первый взгляд страны действительно имеют схожие характеристики:

• быстрорастущие экономики;
• относительно низкий порог входа;
• активное строительство;
• высокий интерес иностранных покупателей.

Однако при более глубоком анализе становится понятно, что экономическая структура и устойчивость этих рынков существенно отличаются.

Экономика: масштаб имеет значение

Один из главных факторов долгосрочной устойчивости рынка недвижимости — масштаб и структура экономики.

Вьетнам

Экономика Вьетнама уже сегодня является одной из крупнейших в Юго-Восточной Азии.

Главные драйверы:

• промышленное производство;
• экспорт;
• высокотехнологичный сектор;
• рост среднего класса;
• урбанизация.

Страна активно привлекает глобальные компании:

• Samsung;
• Intel;
• Apple;
• LG;
• Foxconn.

Это создаёт:

1. рабочие места;
2. внутреннюю миграцию;
3. долгосрочный спрос на жильё.

Камбоджа

Экономика Камбоджи остаётся значительно менее диверсифицированной.

Основные отрасли:

• текстиль;
• туризм;
• строительство;
• сельское хозяйство.

Это делает рынок:

1. более чувствительным к внешним шокам;
2. более зависимым от иностранного капитала;
3. менее устойчивым во время кризисов.

Почему локальный спрос важнее иностранного

Один из самых важных факторов любого рынка недвижимости — доля внутреннего спроса.

Вьетнам: рынок driven local demand

По разным оценкам, около 98% сделок на рынке недвижимости Вьетнама совершаются гражданами страны.

Это критически важно.

Даже если:

• иностранный спрос снижается;
• глобальный рынок ухудшается;
• растут ставки;

Внутренний рынок продолжает поддерживать:

1. ликвидность;
2. аренду;
3. вторичный рынок.

Камбоджа: зависимость от иностранцев

В Камбодже доля иностранных покупателей значительно выше.

Особенно это заметно в:

• Phnom Penh condo market;
• luxury сегменте;
• инвестиционных проектах.

Проблема такой модели в том, что рынок становится:

1. более волатильным;
2. более зависимым от внешнего капитала;
3. более чувствительным к глобальным кризисам.

Инфраструктура: главный фактор долгосрочного роста

Один из самых недооценённых факторов для рынка недвижимости — инфраструктурные инвестиции.

Вьетнам

Вьетнам сегодня инвестирует огромные средства в:

• метро;
• highways;
• ring roads;
• аэропорты;
• порты;
• индустриальные зоны.

Только объём инфраструктурных инвестиций страны уже сопоставим со всем ВВП Камбоджи.

Это создаёт:

1. новые urban corridors;
2. рост спутниковых рынков;
3. внутреннюю миграцию;
4. долгосрочную капитализацию недвижимости.

Камбоджа

В Камбодже инфраструктура развивается значительно медленнее.

Несмотря на:

• новый аэропорт;
• отдельные road projects;
• китайские инвестиции;

масштаб инфраструктурной трансформации пока несопоставим с Вьетнамом.

Право собственности: где модель стабильнее

Это один из самых обсуждаемых вопросов среди иностранных инвесторов.

Камбоджа: freehold

Камбоджа предлагает иностранцам полноценное freehold ownership на квартиры.

Это действительно является сильной стороной рынка.

Вьетнам: 50+50 лет

Во Вьетнаме иностранцы получают:

• право собственности на 50 лет;
• с возможностью продления ещё на 50 лет.

На первый взгляд модель выглядит слабее.

Однако рынок имеет важную особенность:

При перепродаже объекта гражданину Вьетнама срок владения снова становится бессрочным.

Благодаря высокому локальному спросу это поддерживает ликвидность вторичного рынка.

Защита инвесторов: один из главных факторов

Вот здесь различие рынков становится особенно заметным.

Вьетнам

Во Вьетнаме действует система страхования строительства.

Это означает, что в случае проблем с проектом покупатели имеют дополнительный уровень защиты.

Кроме того:

• рынок регулируется жёстче;
• крупные девелоперы имеют историю реализованных проектов;
• банковский контроль выше.

Камбоджа

В Камбодже система защиты инвесторов значительно слабее.

Основные риски:

• задержки;
• перенос сроков;
• заморозка проектов;
• перепроизводство.

Часть девелоперов финансирует строительство новых проектов за счёт продаж будущих фаз.

Это существенно увеличивает риски в случае ухудшения рынка.

Case study: TT Avio vs Times Square 8

Чтобы понять различие инвестиционной логики, полезно сравнить два проекта.

TT Avio — Вьетнам

Локация

Биньзыонг, агломерация Хошимина.

Основные драйверы

• индустриальный рост;
• миграция населения;
• инфраструктурная интеграция;
• высокий локальный спрос;
• близость к промышленным зонам.

Сильные стороны

• строительство уже идёт;
• высокий absorption;
• активный secondary market;
• развитая инфраструктура.

Основные риски

• задержки строительства;
• рыночная коррекция;
• инфраструктурная зависимость.

Times Square 8 — Камбоджа

Локация

Пномпень.

Основные драйверы

• иностранный спрос;
• развитие города;
• новый аэропорт.

Основные риски

• строительство ещё не началось;
• высокая зависимость от иностранцев;
• слабый secondary market;
• низкий occupancy rate;
• риск переноса сроков.

Почему вторичный рынок критически важен

Многие инвесторы оценивают рынок только по:

• ценам presale;
• маркетинговым презентациям;
• обещанной доходности.

Однако реальная устойчивость рынка проявляется именно на secondary market.

Вьетнам

Во Вьетнаме:

• существует активный локальный secondary market;
• высокая внутренняя миграция;
• растёт средний класс;
• сохраняется дефицит жилья в крупнейших городах.

Камбоджа

В Камбодже часть проектов спустя несколько лет после сдачи:

• продаётся по цене presale;
• либо с дисконтом.

Это указывает на:

• ограниченный локальный спрос;
• слабую глубину рынка;
• зависимость от иностранного капитала.

Какой рынок более рискованный

Важно понимать: высокий потенциальный рост почти всегда означает более высокий риск.

Вьетнам

Основные риски:

• сложное регулирование;
• ограничения для иностранцев;
• бюрократия;
• неравномерная прозрачность рынка.

Камбоджа

Основные риски:

• заморозка проектов;
• зависимость от иностранного спроса;
• низкая глубина рынка;
• слабое регулирование;
• нестабильный secondary market.

Итог

Оба рынка могут показывать высокую доходность на отдельных проектах.

Однако инвестиционная логика у них принципиально разная.

Вьетнам

Это:

• инфраструктурная история;
• индустриальный рост;
• middle-class growth;
• локальный спрос;
• урбанизация.

Камбоджа

Это:

• более спекулятивный рынок;
• высокая зависимость от иностранного капитала;
• больший риск;
• меньшая институциональная устойчивость.

Для долгосрочных инвесторов Вьетнам сегодня выглядит более устойчивой моделью рынка недвижимости, особенно в:

• urban residential;
• comfort-class;
• infrastructure-driven locations.

FAQ