Tại TP.HCM, tỷ lệ bán căn hộ mới đã vượt 99%, tuy nhiên thị trường vẫn tồn tại sự mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở cao cấp và nhu cầu đối với các căn hộ có giá phải chăng hơn. Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc JLL Việt Nam, một công ty tư vấn quốc tế, đã công bố những dữ liệu này tại buổi họp báo vào ngày 8 tháng 7.
Theo dữ liệu của JLL, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 3.000 căn hộ mới đã được tung ra thị trường TP.HCM, nâng tổng nguồn cung lên gần 342.300 căn.
Khoảng 70% dự án mới tập trung ở khu vực phía Đông thành phố. Trong đó, 43,2% nguồn cung mới thuộc phân khúc nhà ở cao cấp.
Trong sáu tháng đầu năm, khoảng 3.600 giao dịch đã được thực hiện trên thị trường, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế vượt 99,3%. Giá bán trung bình của căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý 2 năm 2026 là 98,1 triệu đồng (khoảng 3.735 USD) mỗi mét vuông, cao hơn 10,5% so với một năm trước.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc JLL Việt Nam, những dữ liệu này cho thấy vấn đề không phải là thiếu cầu, mà là thiếu nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của đa số người mua. Các dự án mới vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi phần lớn người mua mua nhà để ở đang tìm kiếm căn hộ ở phân khúc giá trung bình hoặc phải chăng hơn.
Kết quả là, thị trường vẫn duy trì sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu. Đồng thời, giá vẫn tiếp tục tăng ngay cả khi lãi suất cao hơn. Một trong những nguyên nhân chính vẫn là chi phí thực hiện dự án ngày càng tăng, đặc biệt là chi phí đền bù quyền sử dụng đất, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng chi phí xây dựng.
Bà Lê Thị Huyền Trang cũng lưu ý rằng hành vi của người mua đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người mua bất động sản với kỳ vọng giá tăng nhanh, thì giờ đây người mua đã trở nên chọn lọc hơn rất nhiều. Khi lựa chọn sản phẩm, họ ưu tiên chú ý đến tính pháp lý của dự án, sự phát triển của hạ tầng, chất lượng xây dựng và tiềm năng duy trì giá trị bất động sản trong dài hạn.
Theo bà, bất động sản ngày càng được xem không phải là công cụ đầu cơ ngắn hạn, mà là một cách đáng tin cậy để bảo toàn vốn.
Đồng thời, việc giá cả tiếp tục tăng khiến ngày càng nhiều gia đình trẻ xem xét thuê nhà dài hạn như một lựa chọn thay thế thực tế cho việc mua nhà. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, điều này tạo cơ hội phát triển mô hình nhà ở cho thuê mới, đặc biệt khi có sự hỗ trợ của nhà nước cho các dự án như vậy, bao gồm cả việc cung cấp đất với điều kiện ưu đãi hơn.
JLL đưa ra mô hình R4 của Trung Quốc như một trong những giải pháp khả thi, theo đó đất để xây dựng nhà ở cho thuê được cung cấp với chi phí thấp hơn so với đất dành cho các dự án bán. Điều này giúp giảm chi phí cho các nhà phát triển và làm cho nhà ở cho thuê trở nên phải chăng hơn.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, việc tiếp tục phát triển hạ tầng giao thông và các dự án định hướng giao thông công cộng sẽ là một trong những yếu tố then chốt để giải quyết vấn đề nhà ở tại TP.HCM. Khi các tuyến metro mới được xây dựng, Vành đai 3 hoàn thành và các hành lang giao thông khu vực lớn phát triển, thành phố sẽ mở rộng ra ngoài trung tâm truyền thống.
Bà lưu ý rằng trong tương lai, sự tăng trưởng của thị trường sẽ không chỉ diễn ra ở các quận trung tâm mà còn ở các khu vực được thúc đẩy bởi metro, các hành lang logistics và các dự án hạ tầng lớn. Điều này sẽ nâng cao tính thanh khoản của bất động sản nhà ở tại các vùng ngoại ô, nơi chi phí nhà ở vẫn phải chăng hơn, và tạo ra những cơ hội dài hạn mới cho người mua và nhà đầu tư.